Тема 13. Договоры о предоставлении имущества

В пользование

План лекции

1. Общие положения об аренде.

2. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

3. Прокат. Аренда транспортных средств.

4. Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятия.

5. Финансовая аренда (лизинг).

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК).

Данный договор применяется, когда отдельное имущество не при­нимает участия в хозяйственном обороте и может передаваться другой орга­низации.

Договор аренды двусторонний, возмезд­ный, консенсуальный.

Сторонами договора аренды являются арендо­датель и арендатор.

Имущество переходит от арендо­дателя к арендатору не в собственность, а во временное владение или временное пользование.

В отдельных случаях пользование имуществом со стороны аренда­тора может осуществляться и при том условии, что имущество остает­ся во владении арендодателя.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособлен­ные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Это могут быть только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имуще­ство, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответ­ствующий договор не считается заключенным.

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.

Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре, исхо­дя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Если эти элементы не получили отражения в договоре, то счи­тается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или в договоре арен­ды. Переход имущества в собственность арендатора может произойти по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Срок договора аренды определяется согла­шением сторон. Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе отказаться от догово­ра во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один ме­сяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключа­тся, от субъектного состава и в зависимости от того, движимое или недвижимое имущество.

Так, ст. 580 ГК установлено, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государствен­ной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арен­датору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды может применять­ся во всех отраслях народного хозяйства и в отношении имущества всех форм и видов собственности.

2. Каждая из сторон имеет права и обязаннос­ти. Арендодатель имеет следующие обязанности:

1) предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества), если иное не предусмотрено договором;

2) передать арендатору в пользование и владение имущество и сделать это своевременно. В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК);

3) производить за свой счет капитальный ремонт сданного в наем имущества. По договору аренды обязанность капи­тального ремонта лежит на арендодателе. Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор имеет право произве­сти капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызывае­мый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответ­ственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 587 ГК);

4) передать имущество в аренду свободным от прав третьих лиц. Если же имущество, сдаваемое в аренду, обременено правами тре­тьих лиц (сервитутом, правом залога), арендодатель должен предупредить арендатора о наличии таких прав. Неисполнение арендодателем этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Арендодатель должен воздерживаться от каких-либо дей­ствий, которые могут помешать арендатору владеть и пользо­ваться нанятым имуществом.

Арендатор обязан:

1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, – в соответствии с назна­чением имущества. При согласии арендодателя арендатор вправе сдавать арендован­ное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдаватьарендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством;

2) поддерживать полученное во владение или пользование имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (п. 2 ст. 587 ГК);

3) при прекращении договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором. Невозврат либо несвоевременный возврат арендованного имуще­ства дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных арендода­телю убытков, он может потребовать их возмещения;

4) своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 585 ГК). Плата выражается обычно в периодических платежах (месяц, квартал, год). Арендная плата вносится независимо от фактического пользова­ния имуществом. Однако, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество существенно изменилось, арендатор вправе требовать уменьшения платы.

В процессе пользования имуществом арендатор может произвести улучшения арендованного имущества. Законом установлено, если улуч­шения произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет пра­во на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные арендатором без разрешения другой стороны и если они неотделимы без вреда для имущества, не могут быть изъяты арендато­ром.

3. Договор проката имеет свои особенности, зависящие от целей данного договора, состава его участников и их деятельности, срока, а также круга арендуемых объектов.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельно­сти, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за пла­ту во временное владение и пользование.

Сторонами, как и в договоре аренды, являются арендодатель и аренда­тор. В каче­стве арендодателя выступает лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, которая носит постоянный характер.

Имущество по договору проката используется в потре­бительских целях, для нужд семейного, домашнего потребления, и арендаторами его являются физические лица.

Предметом договора проката является движимое имущество, пре­доставляемое для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или же не вытекает из существа обяза­тельства.

Срок договора проката может быть не более одного года. При этом после окончания обозначенного срока правила о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к прокату не применяются (ст. 598 ГК).

Стоимость взятого в прокат движимого имущества определяется арендной платой. Она устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно.

Форма договора проката письменная.

Арендодатель обя­зан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям до­говора и назначению имущества. Непосредственной обязанностью арендодателя является также выполне­ние капитального и текущего ремонта сданного в аренду имущества. При невыполнении этой обязанности арендодателем плата за про­кат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взимается.

Арендатор обязан своевременно в установленные сроки вносить арендную плату. По окончании срока договора арендатор обязан возвратить взятое по договору проката имущество в должном состоянии с учетом амор­тизационного износа.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора и включает в себя:

♦ аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем);

♦ аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное сред­ство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Предметом договора аренды транспортного средства с экипажем является автомобильный, железнодорожный, воздушный, водный и дру­гие виды транспорта.

Сторонами являются арендодатель и арендатор, на стороне которых выступают физические и юридические лица.

Особенностью данного договора является то, что владеет и пользуется транспортным средством арендатор, а управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель с помощью экипажа, управляющего этим транспортным средством.

Срок договора аренды транспортного средства с экипажем законом не определен. Он оп­ределяются по соглашению сторон.

Форма договора фрахтования на время должна быть письменной независимо от его срока.

Арендодатель обязан не только предоставить транспортное средство, но и в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление теку­щего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлеж­ностей.

В обязанности арендодателя входит предоставить арендатору весь комплекс услуг, который предусмотрен договором транспортного сред­ства с экипажем.

На арендодателе лежит обязанность нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание. В обязанности арендодателя входит также и обязанность страховать транспортное средство, страховать ответственность за ущерб, ко­торый может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией.

В соответствии со ст. 607 ГК наарендатора возлагается обязанность по несению расходов, возникающих в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходов на оплату топлива, других используемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Прекращение договора аренды транспортного средства с экипажем происходит по истечении срока аренды, по соглашению сторон, а так­же может производиться и досрочное прекращение в соответствии с действующим законодательством.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во вре­менное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ч.1 ст.613 ГК).

Сторонами являются арендодатель и арендатор.

Предметом договора аренды транспортного средства без экипажа является транспортное средство любого вида (автомобильный, желез­нодорожный, водный, воздушный).

Форма договора аренды транспортного средства без экипажа пре­дусмотрена письменная независимо от его срока.

Арендатор обязан:

1) в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремон­та (ст. 615 ГК).

В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем, в данном договоре обязанности по ремонту, замене вышедших из строя частей, механизмов арендованного транспортного средства полностью возлагаются на арендатора;

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую (ст. 616 ГК);

3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотре­но договором аренды транспортного средства без экипажа (ст. 617 ГК).

Прекращение договора аренды транспортного средства без экипажа производится надлежащим его исполнением.

4. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязует­ся передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621 ГК).

Предметом договора служат здания (сооружения) либо часть зда­ния (сооружения).

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть только собствен­ник здания или сооружения либо уполномоченное им лицо. В качестве сторон договора могут выступать физические и юридические лица.

Срок договора аренды здания (сооружения) в законе не определен. Он оговаривается соглашением сторон.

Цена в договоре аренды здания (сооружения) является существен­ным условием договора.

В плату за пользование зданием (сооружением) должна включаться и плата за пользование земельным участком, на котором оно располо­жено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участ­ка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В том случае, если договор аренды заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считает­ся заключенным с момента такой регистрации.

Арендодатель обязан передать здание (сооружение) арендатору в состоянии, указанном в договоре. Одновременно с передачей права на объект передается и право на часть земельного участка, занятого зданием (сооружением).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному доку­менту о передаче, подписываемому сторонами.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату и сво­евременно возвратить арендованное здание (сооружение).

Подоговору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, иные иму­щественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды служит предприятие как имуществен­ный комплекс, включающий в себя основные и оборотные средства, право пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Стороны по договору аренды предприятия – арендодатель и арендатор. Арендодатель вправе передать арендатору права пользования зем­лей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружения­ми и оборудованием. Арендатор может получить по договору аренды предприятия исключительные права на обозначения (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания), индивидуализирующие деятельность предприятия.

Срок и цена договора аренды предприятия устанавливаются согла­шением сторон. Если отсутствует цена в догово­ре, он считается не заключенным.

Форма договора аренды предприятия письменная, которая заклю­чается в составлении одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 629 ГК).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации.

Арендодатель обязан передать предприятие арендатору в состоянии указанном в договоре, по передаточному акту. Передаточный акт включает все те объекты, которые входят в состав предприятия, их стоимость, износ. Закон (ст. 630 ГК) возлагает подготовку предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, на арендодателя.

Арендатору предоставлено право производить улучше­ния арендованного имущества в случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя и иное не предусмот­рено договором аренды предприятия.

Арендатор обязан своевременно вносить платежи и в течение всего срока действия договора аренды предприятия, поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия. Он еже обязан производить уплату платежей по страхованию арендо­ванного имущества.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обме­нивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы мате­риальные ценности, входящие в состав имущества арендованного пред­приятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязаннос­ти по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. При осу­ществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды предприятия (ч. 1 ст. 631 ГК).

Прекращается договор аренды предприятия надлежащим исполне­нием, соглашением сторон, а также досрочно по требованию одной из сторон в соответствии с действующим законодательством.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением предъявляемых требований.

5. Слово «лизинг» происходит от английского «to lease», что означает «арендовать», «брать в аренду». В ст.636 ГК дается понятие лизинга (финансовой аренды).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Приобретая имущество для лизингополучателя, лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначе­но для передачи его в аренду определенному лицу (ст.638 ГК).

Договор финансовой аренды (договор лизинга) яв­ляется трехсторонним. Сторонами является арендодатель (лизингода­тель), арендатор (лизингоплучатель) и продавец имущества, предназ­наченного для передачи в аренду.

Лизингодателями могут быть банки, имеющие право осуществлять лизинговую деятельность; лизинговые компании, существующие при банках; специализированные лизин­говые компании, созданные крупными произ­водителями машин и оборудования.

Осуществление лизинговой деятельности возможно на основании разрешения (лицензии), полученного лизингодателем от Министерства эко­номики.

В качестве лизингодателя может выступать любое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством.

Продавцом является собственник имущества. Приобретенное имущество передается лизингополучателю во вре­менное владение и пользование для использования в предприниматель­ских целях, т.е. лизингодатель не остается владельцем этого имущества.

Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть лю­бые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не может выступать в качестве предмета данного договора имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки и другие природные объекты.

Обозначенное договором имущество должно быть передано ли­зингополучателю в указанный в договоре срок, а если в договоре та­кой срок не указан – в разумный срок. Просрочка, допущенная по вине лизингодателя, дает право лизингополучателю потребовать расторже­ния договора и возмещения убытков.

Срок договора финансовой аренды определяется соглашением сто­рон, но, как правило, на продолжительный период.

Стоимость (цена) договора финансовой аренды (договора лизинга) устанавливается по соглашению сторон при заключении договора, ис­ходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора, и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп предмета договора,

Лизинговые платежи относятся к затратам, которые включаются в се­бестоимость работ лизингополучателя, и на эту сумму платежей умень­шается размер облагаемой налогом прибыли. Выкупная стоимость пред­мета договора лизинга не входит в состав затрат лизингополучателя.

Арендодатель (лизингодатель) обязан приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество и передать его арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользо­вание.

В обязанности арендодателя (лизингодателя) входит также извещение продавца о том, кому будет передано в лизинг проданное им имущество.

Арендатор (лизингополучатель) обязан принять переданное ему по договору лизинга имущество и внести за него соответствующую плату. На арендатора (лизингополучателя) возлагается обязанность в течение срока договора финансовой аренды обеспечивать сохранность предмета договора, а также выполнять все необходимые действия, на­правленные на поддержание его рабочего состояния, включая техни­ческое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено догово­ром.

Арендатор (лизингополучатель) несет расходы по содержанию предмета договора лизинга, по страхованию рисков заключенной сдел­ки а также расходы, связанные с эксплуатацией, техническим обслу­живанием и ремонтом арендованного имущества, если иное не предус­мотрено договором.

По истечении срока действия договора финансовой аренды (дого­вора лизинга) арендатор (лизингополучатель) возвращает арендода­телю (лизингодателю) предмет договора в состоянии, определенном условиями договора, если его не приобрел в собственность или не взял в аренду (лизинг) повторно.

Лизингополучатель вправе предъявить непосредственно про­давцу имущества, которое является предметом договора лизинга, тре­бования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного меж­ду продавцом и лизингодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кре­диторы в отношениях с продавцом по поводу проданного имущества.

Прекращение договора финансовой аренды осуществляется на осно­вании истечения оговоренного срока, если стороны не посчитали нуж­ным его продлевать.

Таким образом, договор финансовой аренды (договор лизинга) представляет собой инвестирование средств в основной капитал на возвратной основе, но не в денежной форме, а путем передачи в пользование имущества.