Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Право общей собственности на жилые помещения. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилое помещение
|
|
В самом общем виде его можно представить следующим образом: лицо, намеренное продать принадлежащее ему имущество (в данном случае - долю в праве общей собственности), в отношении которого законом или договором установлено преимущественное право покупки, обязано известить обладателя(ей) названной привилегии о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. В установленные сроки с момента такого извещения управомоченный субъект вправе осуществить принадлежащее ему преимущественное право покупки и приобрести соответствующее имущество по цене предложения третьему лицу. В противном случае, если в течение определенного срока обладатель преимущественного права покупки не заявит о принятии предложения, содержащегося в извещении, и о своей готовности приобрести имущество, либо до истечения указанного срока выразит отказ от реализации принадлежащего ему права, соответствующее имущество может быть продано третьему лицу, но только на тех условиях, которые были указаны в извещении.
В первую очередь отметим, что не во всех случаях у отчуждающего долю сособственника возникает обязанность по извещению других участников общей собственности о предстоящей продаже. Во-первых, не требуется специального извещения при продаже доли в праве общей собственности другому сособственнику. Во-вторых, в определенных законом случаях не возникает необходимости в извещении участников общей собственности о возникшем у одного из сособственников намерении продать принадлежащую ему долю, если объектом долевой собственности является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Так, например, участник общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том случае, если общее число сособственников превышает пять, вправе продать принадлежащую ему земельную долю (долю в праве общей собственности на такой земельный участок) другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. При этом от отчуждающего сособственника не требуется извещать других участников долевой собственности о своем намерении продать земельную долю (см. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 18 июля 2005 г.) " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения < *>). Другими словами, принадлежащее сособственникам преимущественное право покупки земельной доли (доли в праве общей собственности на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения) распространяется не на все случаи ее продажи третьему лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности. Если приобретателем доли является лицо, хотя и постороннее для данных отношений, но отвечающее признакам сельскохозяйственной организации или являющееся членом крестьянского (фермерского) хозяйства и осуществляющее при этом пользование соответствующим земельным участком, право прочих сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой земельной доли в отношении такого лица не действует. Потому необходимости в их извещении о предстоящей продаже доли нет. Однако напомним, что приведенное правило является исключением.
31. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность (общая характеристика)
Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). В соответствии со ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;
4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Важной новеллой является указание в ст. 19 Закона о том, что " не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан". Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдельных квартир, членов их семей от неправомерного ущемления их жилищных прав.
Представляется, что такой запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуждения (или сноса) заселенных квартир и домов (например, когда жилой дом, пригодный для проживания, переоборудуется в служебное (нежилое) здание — под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.). В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граждан.
Как сказано выше, законодательством Российской Федерации не установлено каких-либо ограничений по количеству, размерам и стоимости жилья, находящегося в собственности граждан. Исходя из этого гражданин может оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например, в связи с переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на основании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, и т. п.
Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения; пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.
Ниже дается характеристика некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.