Договор найма жилого помещения. Это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и

Это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

По своей юридической природе является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим (взаимным).

два основных вида договоров найма жилого помещения:

- договор социального найма;

- договор коммерческого найма

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется за плату предоставить во владение и пользование гражданину и членам его семьи жилое помещение в жилищном фонде социального использования в пределах установленной законодательством нормы жилой площади(672 ГК РФ).

Согласно ст. 19 ЖК под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений на территории РФ. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный, а по целевому признаку различают жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.

Договор коммерческого найма - отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя.

Субъекты договора найма жилого помещения:

- наймодатель;

- наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Это могут быть юридические лица, граждане (при коммерческом договоре).

В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре.

Юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.

Предмет договора- жилое помещение, которое должно быть:

а) изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);

б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям: индивидуальный жилой дом; часть индивидуального жилого дома; квартира в многоквартирном жилом доме; часть квартиры; комната, предназначенная для проживания граждан.

Форма и срок договора- Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме на срок не более 5 лет, а краткосрочный найм - до 1 года. При отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока долгосрочного договора (до 5 лет) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы, по общему правилу, не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Содержание договора найма жилого помещения

Обязанности наймодателя:

-передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

-осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир

- производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения (если иное не предусмотрено договором).

Обязанности нанимателя:

-своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

-обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

-производить текущий ремонт.

Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются.

Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

Прекращение догов ора помимо случаев истечения срока возможно при его расторжении по следующим причинам:

- по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

- в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (шесть месяцев при долгосрочном и два месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд исходя из интересов нанимателя может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

ОТЛИЧИЕ коммерческого договора найма от социального договора найма:

-Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилье;

-площадь предоставляемого в коммерческийнайм жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется;

-коммерческий договор в отличие от социального найма носит срочный характер;

- наниматель и члены семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если не установлено их соглашением;

- плата по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон (по социальному найму –тарифы)

- коммерческий найм всегда возмездный

- Благоустроенность – не обязательный признак предмета договора коммерческого найма.

- Ответственность по коммерческому найму несет наниматель.

По договору социального найма наймодателем выступает орган государственной власти РФ, субъекта РФ, местного самоуправления. Предметом по договору социального найма – могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному либо муниципальному жилищному фонду.

Жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства ст. 15 ЖК РФ.

По договору социального найма совместными нанимателями являются проживающие с ним члены его семьи, зарегистрированные в установленном порядке, независимо от заключения ими договора с нанимателем. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору вместе с нанимателем.

Договор носит бессрочный характер.