Договор ренты: понятие, характеристика, виды

Договор ренты – это договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Предусматриваются два вида ренты: постоянная и пожизненная. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем – только граждане и некоммерческие организации. Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Общие положения о ренте применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если нет специальных правил.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок рентных платежей, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важные условия договора – периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность.

Если иное не предусмотрено договором ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано в собственность плательщику как за плату, так и бесплатно.

Если имущество передается за плату, к отношениям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если бесплатно – правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено ГК РФ и не противоречит существу ренты.

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т. е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т. е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств – путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр., либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.

При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным, даже если он был нотариально удостоверен. Исключение должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем.

Закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит и государственной. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость – требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты.

Основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту. Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращеносоглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, накаких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и ужевыплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либокомпенсация или нет и т. п. Получатель ренты может в любой момент отказаться отдальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощениемдолга.

Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

Основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту. Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращеносоглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, накаких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и ужевыплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либокомпенсация или нет и т. п. Получатель ренты может в любой момент отказаться отдальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощениемдолга.

Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

74. Договор аренды: общие положения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

Договор аренды - консенсуальным (признаётся заключенным с момента согласования существенных условий сторонами), возмездным (сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимный.

Существенное условие - его предмет (индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т.к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа).

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.

Стороны: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юр. лица, а также государство, муниципальные образования).

Форма договора: договор аренды на срок менее 1 года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды не является существенным условием. Он определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договора считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, но при этом вторую сторону она должна предупредить при аренде движимого имущества - за 1 мес., при аренде недвижимого имущества - за 3 мес.

Цена договора не является его существенным условием. В том случае, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

Виды договора аренды:

· 1) договор проката;

· 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

· 3) аренды зданий и сооружений;

· 4) аренды жилого помещения;

· 5) аренды предприятия;

· 6) договор финансовой аренды (лизинга).

Обязанности арендодателя:

· 1) предоставить другой стороне имущество, соответствующее договору и назначению имущества;

· 2) передать имущество в обусловленный срок. Если срок договора не определен, то в разумный срок;

· 3) предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);

· 4) производить капитальный ремонт имущества – восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению;

· 5) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендатор обязан:

· 1) пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;

· 2) за пользование имуществом своевременно вносить плату, размер, порядок, условия и срок внесения которой определяется договором. Арендная плата может устанавливается в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

· 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

· 4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

§ по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);

§ по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);

§ посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.