Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Диаграмма 6
|
|
3Отчет об оценке недвижимого имущества
3.1Общие сведения об оцениваемом объекте
Таблица 4
| Наименование | Характеристики |
| Оцениваемый объект: | |
| Месторасположение объекта: | |
| Описание имущественных прав и ограничений: | |
| Тип определяемой стоимости: | Рыночная стоимость |
| Цель оценки объекта | определение рыночной стоимости объекта |
| Вид оценки: | Обязательная |
| Назначение оценки: | Для обеспечения залога. Использование результатов оценки для иных целей не предусмотрено |
| Собственник объекта: | |
| Дата проведения оценки: | |
| Идентификация оцениваемого имущества | |
| Идентификация имущественных прав | Акт на земельный участок № 802226 от 29.01.2015 г. Регистрационное удостоверение от 28.02.2000 г. Техпаспорт от 12.04.2004 г. |
| Определение базы оценки | База оценки: Рыночная стоимость (метод определения стоимости: затратный, сравнительный) |
3.2 Перечнь документов, использованных при оценке
1) Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года, № 109-II; с дополнениями и изменениями на 29.12.2014 г.;
2) Международные стандарты оценки 2011 года;
3) Данные Агентства РК по статистике и данные Национального банка РК.;
4) Данные специализированных еженедельников, агентств по недвижимости и др.;
5) Постановление правительства РК № 124 от 12.02.2013 г.;
• «Оценка стоимости движимого имущества»
• «Оценка стоимости недвижимого имущества»
• «Базы и типы стоимости»
• «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов»
• «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд»
• «Требования к форме и содержанию отчета об оценке»
6) Учебник «Оценка недвижимости», второе издание - Изд. СП «Ега-Басма» Бишкек 2007 г.;
7) Сборники УПСС «Ко-Инвест».
3.3Описательная часть
2.1 Описание, характеристики и состояние объекта оценки
2.1.1 Объект оценки:
2.1.2.
2.1.3 Месторасположение: представленный на оценку объект расположен во 2 территориальном поясе
2.1.4 Цель оценки: определение рыночной стоимости.
2.1.5 Назначение оценки: выполненная оценка будет использована для обеспечения залога.
2.1.6 Дата натурного осмотра: 05 февраля 2015 года
2.1.7 Дата оценки: 05 февраля 2015 года.
2.1.8 Вид оценки: обязательная.
Таблица 5. Основные конструктивные элементы
Литер А – жилой домс мансардой
| Характеристики объекта | Показатель, материал изготовления, тип |
| Общая площадь, м2 | 142, 50 |
| Жилая площадь, м2 | 76, 80 |
| Площадь застройки, м2 | 184, 91 |
| Объем, м3 | |
| Год постройки | |
| Фундамент | Бетон |
| Материал стены | Шлакоблочный |
| Кровля | Металлочерепица |
| Внешняя отделка | Мраморная крошка |
| Внутренняя отделка | Стены – обои, левкас, эмульсия; потолок - подвесные, гипсокартон; пол – линолеум. |
| Коммуникации | Центральное – электроосвещение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, телефонизация. |
Литера Терасса
| Характеристики объекта | Показатель, материал изготовления, тип |
| Площадь застройки, м2 | 19, 58 |
| Объем, м3 | - |
| Год постройки | |
| Фундамент | Бетон |
| Материал стены | - |
| Кровля | Металлически |
Литер Г1 Летняя кухня
| Характеристики объекта | Показатель, материал изготовления, тип |
| Площадь застройки, м2 | 60, 06 |
| Объем, м3 | |
| Год постройки | |
| Фундамент | Бетон |
| Материал стены | Шлакоблочный |
| Кровля | Металлически |
Данные взяты, согласнотехнического паспорта и акта приемки в эксплуатацию.
Месторасположение и характеристика земельного участка: Территория участка распланирована. Земельный участок общей площадью 1300м 2 со спокойным, ровным рельефом, имеет форму многоугольника.
Информация по земельному участку.
Таблица № 6
| № | Наименование характеристики | Акт на земельный участок № 802226 от 29.01.2015 г. |
| 1. | Право на земельный участок | Право частной собственности на земельный участок. |
| 2. | Местоположение участка | |
| 2. | Кадастровый номер земельного участка | 06-097-022-129 |
| 3. | Площадь земельного участка | 0, 1248 га |
| 4. | Целевое назначение | Для строительства и обслуживания жилого дома |
| 5. | Ограничения в использовании и обременения земельного участка | Нет |
| 6. | Делимость | Делимый |
3.4Расчетная часть
Процесс оценки включает:
§ осмотр объектов и интервьюирование руководителей
§ применение общепринятых подходов к оценке недвижимого имущества;
§ согласование результатов и итоговую оценку стоимости.
Расчет стоимости права собственности на земельный участок
Оценка земельного участка производится при допущении, что оценивается право собственности на земельный участок. Стоимость оцениваемого участка определена при условии наличия полного пакета документов, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом проведенной к участку инфраструктуры, в предположении, что участок подготовлен под застройку.
При выполнении расчетов была использована информация из открытых специализированных СМИ, риэлтерских агентств и компаний.
Оценщик не располагают достоверной информацией о фактических сделках купли-продажи, поэтому использовались данные по предложениям аналогичных земельных участков в г. Тараз. Величина поправки определялась на основании техники по парного сравнения продаж исходя из различия по основным параметрам сравнения земельных участков (местоположения, наличия коммуникаций, целевое назначение, инфраструктуры, рельефа и т.д.).
Результаты расчета стоимости земельного участка методом рыночной информации
Таблица 7
| Таблица корректировки цен на оцениваемый объект | ||||
| Основные характеристики | Оцениваемый объект | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Источник информации | Документы, предоставленные заказчиком | www.krisha.kz | ||
| Контактный телефон | имеется | |||
| Местоположение | ||||
| Площадь ЗУ, га | 0, 1248 | 0, 08 | 0, 0880 | 0, 0700 |
| Площадь ЗУ, сот. | 13, 00 | 8, 00 | 8, 80 | 7, 00 |
| Площадь ЗУ, кв.м. | 1 248, 0 | 800, 0 | 880, 0 | 700, 0 |
| Инженерное обеспечение | все коммуник | все коммуник | все коммуник | все коммуник |
| Целевое назначение | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС |
| Цена продажи, KZT | 4 611 250 | 5 533 500 | 4 611 250 | |
| Цена продажи 1 м2, KZT | ||||
| Поправка на условия продажи, % | -15 | -15 | -15 | |
| Скорректированная цена, KZT | ||||
| Поправка на местоположение, % | ||||
| Скорректированная цена, KZT | ||||
| Поправка на размер ЗУ, % | ||||
| Скорректированная цена, KZT | ||||
| Поправка на наличие коммуникаций и благоустройств, % | ||||
| Скорректированная цена, KZT | ||||
| Поправка на целевое назначение, % | ||||
| Скорректированная цена, KZT | ||||
| Средняя скорректированная цена за 1 м2, KZT | 5649, 7 | |||
| Общая площадь, м2 | 1 248, 0 | |||
| Рыночная стоимость, KZT | 7 344 604 |
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным методом, составляет 7 344 604 тенге.
Расчет восстановительной стоимости строений
Информационной основой базисных стоимостных показателей для определения стоимости строений расположенных на земельном участке послужил «Сборник укрупненных показателей стоимости строительства» Жилые дома, (УПСС) выпущенные КО-Инвестом» по состоянию на 01.01.2014 г. для условий г. Астаны.
Восстановительная стоимость объектов оценки, рассчитывалась по следующей формуле:
ВС = S х Сспр.хКсейсм. х К рег.х К инф.хКпр.,
где:
ВС – восстановительная стоимость;
Сспр. - стоимость строительства на единицу площади принятая по сборнику «КО-ИНВЕСТ- Жилые дома, укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2014 года для условий строительства г. Астана, Республика Казахстан., в зависимости от класса конструктивной системы.
К сейсм. - корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, принимается по табл. 1.5 вышеуказанного сборника, в данном случае =1..
К рег. – регионально-экономический коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на 01 января 2015 года принимается по сборнику, в данном случае = 0, 828 и 0, 794;
К инф. – Корректирующий коэффициент на изменение цен строительстве после 1 января 2014 г. (Кинфл) рассчитывается по формуле
Ио
К = ------,
И 01.2014
где
Ио и Иинф - индексы цен соответственно для j-ого периода проведения оценки и для 1 января 2014г.(см. ежеквартальные информационно аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», раздел 2.2 «Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе»).
Кп – предпринимательский доход.
В данном случае предпринимательский доход не применялся.
Учитывая характеристики жилого дома с террасой, в соответствии со сборником УПСС – «Жилые дома» подбираются аналогичные объекты.
Таблица 8
| Наименование показателей и поправок | Литер А: Жилой дом | Литер а: Терраса | Литер Г1: Лет. Кухня | ||
| Класс качества, в соответствии с конструкциями объекта | econom | econom | econom | ||
| КОД здания аналога по сборникам КО-Инвест (УПСС) | КОД | кz ЖЗ.02.001.0239 | кz Ж4.41.000.0497 | кz Ж4.12.000.0239 | |
| Класс конструктивной системы | КС-1 | КС-7 | КС-7 | ||
| Справочный показатель | Сс1= | 203 928, 00 | 16 704, 00 | 19 651, 00 | |
| Первая группа поправок, выраженная в тенге на 1 куб.м. здания (+ удорожание, - удешевление) | |||||
| - на отсутствие части наружной стены | DCcn1= | ||||
| -на различие в высоте этажа | DCh1= | ||||
| -на различие в количестве перегородок | DСперег.1= | ||||
| -на наличие подвала | Dcпод.1= | ||||
| -на учет специальных работ и оборудования | DCос1= | ||||
| -на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов | Dcфун.1= | -2 998, 26 | -290, 25 | -290, 25 | |
| - на различие в конструктивных решениях | |||||
| - кровли | DCкр.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| - наружных стен | DСнар.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| -перегородок | DСпер.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| - полов | DСпол.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| -заполнения проемов | Dcзап.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| - отделки | Dcотд.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| - прочее | DCпр.1= | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | |
| Итого по первой группе поправок | SDS1= | -2 998, 26 | -290, 25 | -290, 25 | |
| Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов | |||||
| - на различие в объемах, площадях | К о1= | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | |
| - на сейсмичность | К сейсм.= | 1, 05 | 1, 05 | 1, 05 | |
| - на величину прочих и непредвиденных затрат | К пз1= | 1, 0 | 1, 0 | 1, 0 | |
| -на региональное различие в уровне цен | Крег.эк1= | 0, 828 | 0, 828 | 0, 794 | |
| - на зональное различие в уровне цен | К зон.эк1= | 1, 0 | 1, 0 | 1, 0 | |
| - на изменение цен после издания справочника | Кинф1= | 1, 037 | 1, 037 | 1, 037 | |
| Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных) | К1= | 0, 902 | 0, 902 | 0, 865 | |
| Скорректированный показатель стоимости - (Ск1=(Сс1+Sds1)хК1 | 181 151, 78 | 14 798, 11 | 16 738, 28 | ||
| Единица измерения оцениваемого объекта | 1м2 | 1м2 | 1м2 | ||
| Объем / площадь | 142, 5 | 19, 6 | 60, 1 | ||
| Восстановительная стоимость объекта, тенге | 25 814 129 | 289 747 | 1 005 301 | ||
| физический износ, % | 28, 00 | 25, 00 | 25, 00 | ||
| внешний износ, % | 5, 00 | 5, 00 | 5, 00 | ||
| функциональный износ, % | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | ||
| Общий износ, % | 33, 00 | 30, 00 | 30, 00 | ||
| Стоимость с учетом износа | 17 295 467 | 202 823 | 703 711 |
На основании проведенного расчета восстановительная стоимость жилого дома с мансардой, определенная в рамках метода сравнительной единицы по сборнику Ко-Инвест, с учетом всех необходимых поправок составляет 18 202 000 тенге.
Таким образом, стоимость объекта оценки с земельным участком составляет:
18 202 000 + 7 344 604 = 25 546 604 тенге.