I. Общая часть

Пояснительная записка к изменениям в Правила землепользования и застройки Петрозаводского городского округа

I. Общая часть

Конституция РФ как основополагающий закон государства определяет ключевые права и свободы, в т.ч.

- защиту права собственности

- право граждан на благоприятную среду проживания

- право граждан на участие в управлении государством

Градостроительная деятельность затрагивает практически все сферы жизнедеятельности государства и оказывает существенное влияние на качество жизни граждан.

Соответственно, основополагающие права и свободы конкретизируются в положениях Градостроительного кодекса РФ.

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах (ст 2 ГрК РФ):

< …> 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

< …> 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

< …> 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

Градостроительная деятельность на конкретной территории регулируется Генеральным планом территории и Правилами землепользования и застройки.

Законодатель установил один из механизмов реализации основополагающих принципов градостроительной деятельности через внесения изменений именно в градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 33 Кодекса изменения могут вноситься «…физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.»

Необходимо обратить внимание, что законодатель в данной статье также отразил принцип «динамичности» законодательных актов.

Документ, регулирующий какую-либо сферу деятельности, не является «статичным». После его принятия происходит накопление различной статистической информации, которая позволяет выявить правовые изъяны при реализации отельных его положений; могут приниматься новые законодательные акты «высшего» уровня, которые порождают необходимость корректировки нижестоящих документов.

Актуальный генеральный план города Петрозаводска был принят в 2007 году. На его базе в 2010 году были утверждены Правила землепользования и застройки.

1. За последующие шесть лет изменились основные тренды социального и экономического развития, как государства в целом, так и региона в частности.

На момент настоящего обращения существует необходимость актуализации отдельных положений документа с учетом сложившейся экономической и социальной ситуации в регионе.

2. В 2011 году на уровне РФ был утвержден свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских территорий», который значительно модернизировал основы регулирования в данной сфере.

На момент обращения существует необходимость дать оценку соответствия отдельных положений Правил данному документу

3. За шесть лет существования правил землепользования и застройки города сложилась конкретная, и не всегда положительная практика применения данного документа.

На момент обращения существует необходимость дать оценку отдельным положениям Правил с учетом практики применения.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь п. 80 Правил землепользования и застройки Петрозаводского городского округа, п. 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, инициативная группа граждан РФ, считая в т.ч., что в результате применения Правил землепользования и застройки в существующей редакции в части жилых зон существующей застройки, земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений, нарушаются основополагающие принципы градостроительной деятельности, повышаются риски возникновения негативных последствий техногенного и социального характера, нарушается баланс различных факторов, обратилась в Администрацию Петрозаводского городского округа с предложением внести изменения в Правила землепользования и застройки города.

II. Обоснование внесения изменений в части применения параметра максимальной площади земельного участка из расчёта на человека в зоне существующей жилой застройки.

Данный параметр отражает «социальную» направленность строительства. Согласно своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских территорий» в соответствии с п. 5.7. размер земельного участка при доме определяется региональными градостроительными нормами с учетом демографической структуры и местных особенностей. При этом п. 7.5. данных правил установлено, что в жилых зонах в обязательном порядке размещаются определенные типы площадок общего пользования на нормативном удалении от жилых зданий. Соответственно подразумевается, что установленная норма площади земельного участка на одного человека позволяет выполнить вышеуказанные требования свода правил.

Существующие методики расчетов часто подразумевают учет данного параметра от площади жилых помещений при одновременном соблюдении норм такой площади на одного человека.

При этом считается, что происходит поэтапное улучшение благосостояния граждан и их переселение в жилье более высокого класса с увеличением нормы площади на человека и как следствие - уменьшение кол-ва проживающих в конкретном многоквартирном доме (п. 5.6. таблица два; распределение в долях типов жилого дома в расчетном периоде).

При формировании в 2010 году Правил и выборе описываемого параметра исходили именно из данных трендов. Это в т.ч. далее было отражено в документе «Местные нормативы градостроительного проектирования города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» (далее нормативы) разработан в соответствии с требованиями статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ и «Положения о составе, порядке подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования», утвержденного Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от 13.06.2013 № 2980.

Примечания:

Показатели, приведенные в таблице, рассчитаны на основании статистических и демографических данных по Петрозаводскому городскому округу с учетом перспективы развития. 2. Расчетные показатели на перспективу корректируются с учетом фактической расчетной минимальной обеспеченности общей площадью жилых помещений, достигнутой в 2015 и 2025 годах.

Дополнительно в данном документе указано, что в силу п. 2.3.18. Удельные показатели для расчета минимальных размеров земельных участков при проектировании жилых зданий рекомендуется принимать по таблице 15. с положительной динамикой.

Таблица 15

Подразумевается, что при снижении кол-ва проживающих в конкретном доме будет увеличиваться норма площади земельного участка на человека.

Произведем базовый расчет необходимой доли земельного участка на человека с учетом кол-ва проживающих на 100м2 жилой площади с учетом тренда 2025 года на примере МКД 6 и более этажей.

Кол-во проживающих на 100м2 = 100/32 = 3, 125 человека

Коэффициент кол-ва проживающих к норме земельного участка = 3, 125/17, 4 = 0, 180

Существующий анализ рынка недвижимости и прогнозы социально-экономического развития указывают, что заложенный рост минимальной обеспеченности жилой площадью на человека отсутствует. При существующей ситуации необходимо ориентироваться на фактический показатель 2013 года – 23 м2 на человека, что соответствует 1, 5 человека на 1 жилую комнату.

(массовое строительство однокомнатных квартир площадью менее 35 м2).

Произведем скорректированный расчет удельного размера земельного участка с учетом актуальной нормы жилой площади на человека для МКД 6-ти и более этажей.

Кол-во проживающих на 100м2=100/23 = 4, 348 человека

Расчет удельного размера земельного участка = 4, 348/0.180 = 24, 156 м2 на человека

Данный расчет предлагает более высокий показатель удельного размера земельного участка для МКД более 6 этажей, чем предложенный инициативной группой.

ВЫВОД: Расчет инициативной группы является обоснованным и учитывает как тренды существующей методики по улучшения качества показателей жизни граждан, так и фактические социальные и экономические сценарные условия региона.