III. Обоснование внесения изменений в части применения параметра максимальной этажности в зоне существующей жилой застройки.

Обсуждаемые правила разработаны на базе Генерального плана города.

В данном документе указано, что генеральный план города является развитием генерального плана, в предыдущей редакции. Соответственно, при проведении строительства в существующих зонах жилой застройки необходимо учитывать ранее заложенные параметры территорий.

Все существующие зоны жилой застройки можно условно разделить на три большие группы:

- исторический центр города;

- «первая волна» спальных кварталов (Октябрьский, Ключевая, Зарека);

- «вторая волна» спальных кварталов (Куковка, Перевалка, Древлянка).

Первая группа имеет высоту застройки не более 5 этажей – средняя этажность.

Вторая группа имеет высоту застройки 5 этажей с отельными вкраплениями МКД высотой до 14-16 этажей, – средняя этажность с отдельными многоэтажными домами.

В третьей группе преобладают дома высотой 9 этажей также с отдельными МКД высотой до 16 этажей, - многоэтажные дома с отдельными домами повышенной этажности.

Соответственно можно сделать вывод, что вся существующая жилая застройка не выходит за пределы типов домов с повышенной этажностью. При этом существующий град. регламент устанавливает сразу предельные значения кол-ва этажей - 25, т.е. к примеру, в 5 раз выше, чем застройка Ключевой и Зареки. Данный тип домов относится к категории высотные.

Вывод: существующая редакция нарушает архитектурный баланс сложившейся жилой застройки высотой не более 16 этажей.

Дополнительно необходимо отметить следующее.

В существующих зонах жилой застройки участки, на которых возможно ведение нового строительства, обычно представлены участками, на которых расположены существующие общественно-деловые здания высотой в 1-3 этажа. Такие участки расположены в непосредственной близости от существующей жилой застройки и имеют незначительные параметры площади и линейных размеров, тогда как МКД в 25 этажей имеет высоту более 70 м и при обрушении может оказывать физическое воздействие на близлежащие дома, что прямо противоречит базовым принципам градостроительной деятельности.

Расположение высотных зданий в существующей зоне среднеэтажной жилой застройки значительно и неизбежно ухудшает параметры инсоляции уже существующих соседних МКД. Строительство высотных зданий на малых площадях в стесненных условиях значительно повышает риски, связанные с применением подъемных механизмов (высотных башенных кранов). Также такое строительство значительно повышает нагрузку на существующую коммунальную инфраструктуру, которая рассчитана на МКД со значительно меньшей этажностью. Строительство высотных зданий в сложившихся районах, застройка которых осуществлялась более 25 лет назад, может приводить к подвижкам грунтов, разрушению/повреждению фундаментов существующих зданий и сооружений. Более того, высотный МКД с преобладанием 1-комнатных квартир резко увеличивает плотность проживания в районе сверх расчетных норм, что прямо противоречит стратегическим параметрам развития города и не позволяет выдержать требования по обеспечению проживающих социальной и иной инфраструктурой.

Все вышеизложенное ограничивает права граждан на благоприятную окружающую среду, нарушает баланс факторов, что является недопустимым.

Отдельно считаем необходимым указать на аналогичные подходы, отражённые в местных нормах градостроительного проектирования. Так согласно п 4.3.46. условия безопасности среды проживания населения при реконструкции периферийных районов следует обеспечивать в соответствии с требованиями п. 4.3.18 настоящих нормативов. При реконструкции 5-этажной жилой застройки в районах массового строительства по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до двух этажей, не считая мансардного, если расстояния между длинными сторонами зданий не менее 30 м (при широтной, меридиональной и диагональной ориентации) и 15 м между длинными сторонами и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, раскрытым на южную сторону горизонта.

Метод ограничения высоты здания в сложившемся районе также отражен в п. 4.3.3.

При проектировании реконструкции территорий следует соблюдать требования к зонам регулирования застройки (А, Б, В) и зонам композиционного регулирования, приведенные в таблице 31.

Аналогичные подходы отражены в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

ВЫВОД: Расчет инициативной группы является обоснованным и учитывает существующие методике аналоги, позволяет сохранить гармоничный вид существующих районов и соотнести баланс интересов застройщика и собственников существующих МКД.