О залоге в пользу дольщиков

Разъяснения вопросов, связанных с нахождением земельного участка, на котором возводится жилой дом, в залоге у банковского учреждения (далее – Банк), предоставившего застройщику кредитные средства на его строительство.

Настоящие Разъяснения Агентства касаются вопросов, связанных с нахождением земельного участка, на котором возводится жилой дом, в залоге у банковского учреждения (далее – Банк), предоставившего застройщику кредитные средства на его строительство.

Многих дольщиков настораживает тот факт, что земельный участок, на котором строятся их квартиры, находятся в залоге у Банка. В связи с этим, возникают вопросы по поводу того, как будет развиваться ситуация в том случае, если по каким-либо причинам на данный земельный участок Банком будет обращено взыскание? Что будет происходить с приобретенными дольщиками квартирами? Как происходит погашение залога?

Вопросы представляют большую важность, поэтому Агентство не могло оставить их без внимания и сообщает следующее.

Нередко дольщики негативно воспринимают информацию о том, что земельный участок под строящимся домом находится в залоге у Банка, мотивируя это тем, что они могут лишиться своих квартир или многоквартирного дома в принципе, в том случае, если застройщик не будет осуществлять возврат предоставленного Банком кредита.

Вместе с тем, такого произойти не может.

Более того, как полагает Агентство, приобретение жилья в доме, который возводится на земельном участке, не находящемся в залоге, ни чуть не менее рискованнее, чем приобретение жилья в доме, строящемся на заложенной земле, поскольку залог участка никак не влияет на осуществление застройщиком строительства и на исполнение им своих обязанностей перед дольщиками.

И в том, и в другом случае, в силу различных обстоятельств застройщик может и не завершить начатое им строительство, и тогда, как в случае с дольщиками, так и в случае с Банком, будут задействованы процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Вышеуказанная позиция Агентства основана на правовом анализе положений следующих законов:

- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ);

- Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии);

- Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);

- Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 № 82 (далее – Инструкция).

Общие положения о залоге

Залоговые отношения при долевом участии в строительстве, как и залоговые отношения в целом, отличаются своей сложностью и многоплановостью, так как на стороне залогодержателей выступает не один субъект, а целая группа лиц (применительно к нашему случаю – это помимо самих дольщиков, еще и Банк).

Берущий свое начало еще в римском праве, залог в настоящее время получил широкое распространение, поскольку достаточно серьезно защищает интересы залогодержателя.

В соответствии с действующим российским законодательством залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Сущность залога, как способа обеспечения исполнения обязательств, состоит в преимущественном праве залогодержателя (перед другими кредиторами) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п.1 ст. 334 ГК РФ; п.1. ст.1 Закона об ипотеке).

То есть залог носит дополнительный характер, поскольку он обязательно обеспечивает основное обязательство. Применительно к нашему случаю,

в отношении дольщиков такими основными обязательствами являются:

- обязательство застройщика возвратить денежные средства, внесенные дольщиком;

- обязательство уплатить денежные средства, причитающиеся дольщику в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче застройщиком квартиры, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (п.2 ст.12.1 Закона о долевом участии);

в отношении Банка – обязательство застройщика вернуть Банку кредитные средства и проценты за пользование ими, установленное кредитным договором.

Это означает, что в том случае, если застройщик по каким-либо причинам перестанет исполнять свои обязанности, предусмотренные договорами долевого участия (применительно к дольщикам) и кредитным договором (применительно к Банку), то и Банк, и дольщики посредством законодательно установленных процедур вправе обратить взыскание на заложенное застройщиком в их пользу имущество и удовлетворить за счет стоимости этого имущества свои требования.

Именно в этом проявляется обеспечительная функция залога, поскольку позволяет восстановить баланс интересов кредитора (дольщиков и Банка) и должника (застройщика).

Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель, т.е. лицо, предоставляющее свое имущество в залог, и залогодержатель, т.е. лицо, кому имущество предоставляется в залог.

Рассматривая наш случай, залогодателем выступает застройщик, а залогодержателями – дольщики и Банк. При этом конкретное имущество, составляющее залог, для каждого из названных залогодержателей, установлено Законом о долевом участии.

Залог может возникнуть на основании договора о залоге, т.е. на основании самостоятельного волеизъявления сторон, или на основании закона, т.е. на основании законодательно закрепленного обязательного правила, устанавливающего случаи возникновения залога.

Применительно к нашему случаю, в отношении залога в пользу дольщиков – он возникает в силу закона, поскольку возникает в силу положений Закона о долевом участии; а в отношении Банка – в силу договора, поскольку основан на кредитном договоре и договоре об ипотеке, заключаемых застройщиком с Банком.

О залоге в пользу дольщиков

Закон о долевом участии уделяет значительное внимание данному способу обеспечения обязательств.

В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика статьей 13 Закона о долевом участии предусмотрено несколько видов имущества, которое считается находящимся в залоге у дольщиков:

а) с момента государственной регистрации договора долевого участия:

- предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок;

- строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом (п.1 ст.13 Закона о долевом участии);

б) с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта долевого строительства дольщику:

- объект долевого строительства; при этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (п.3 ст. 13 Закона о долевом участии).

Относительно прекращения права залога дольщиков необходимо обратить внимание на следующее.

Согласно п.1.1. ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки строящегося многоквартирного дома, в части ипотеки земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства дольщику.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты данного строительства (абз. 2 п. 21 Инструкции).

Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми дольщиками, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем дольщикам.

Подводя итог сказанному о залоге в пользу дольщиков, необходимо пояснить следующее.

Законом о долевом участии предусмотрено обязательное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками залогом недвижимого имущества. Права дольщика на получение исполнения от застройщика обеспечены залогом на всем протяжении правоотношений: от их возникновения (заключения договора участия в долевом строительстве), и до их завершения (передачи дольщику объекта долевого участия (Квартиры)).

При этом, на всем протяжении этих правоотношений в залоге у дольщика находится земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома (при чем пока застройщик не передаст все квартиры дольщикам – земельный участок остается в залоге). Что касается строящегося жилого дома, то данный вид залога претерпевает некоторые изменения в зависимости от того, получено ли застройщиком разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: если до момента его получения в залоге у дольщиков находится именно строящийся многоквартирный жилой дом, то после его получения в залоге у дольщиков находится только те объекты долевого строительства (квартиры), которые не переданы другим дольщикам.

Относительно прекращения залога, то в отношении земельного участка он прекращается после того, как все дольщики зарегистрируют свое право собственности на квартиры, а в отношении квартир – он прекращается после предоставления застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документа, подтверждающего передачу квартиры дольщику.