Анализ рынка производственных объектов

1. Практически отсутствует информация о продаже коммерческой недвижимости вообще, и производственных имущественных комплексов в частности, на открытом рынке в Вологодской области, особенно в сравнении с близлежащими областями. Так, если проанализировать объем предложения в газете " Из рук в руки", то рынок коммерческой недвижимости Вологодской области покажется отсутствующим – всего четыре предложения[3], в то время как по Ярославской области 141 предложение на продажу и 146 на аренду, в Костромской 42 на продажу и 39 на аренду, в Ивановской соответственно 91 и 40, в Тверской более 100 предложений, разгруппированных по видам объектов. Конечно, газета " Из рук в руки" – это еще не показатель рынка; есть в Вологодской области и альтернативные источники информации, но, все же, поиск в них особенным успехом не увенчался. Обращает на себя внимание, что и в Вологодской области, и в перечисленных выше граничащих областях, предложение любой недвижимости в областных центрах на порядок превышает предложение в рядовых городах области. В Вологодской области предложение коммерческой недвижимости (кроме производственной) сконцентрировано в городах Вологда и Череповец – в областном и промышленном центрах. География предложения производственных объектов немногим более широка и включает города, расположенные вдоль основных транспортных магистралей.

2. В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир – наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона. Квартирный рынок Вологодской области – это, прежде всего, квартиры в Вологде и Череповце, причем Череповец долгое время доминировал в ценовом отношении и только в 2003 году из-за появления дополнительных средств на рынке недвижимости, цена квадратного метра в Вологде резко возросла и по некоторым позициям превышает череповецкие показатели. Именно в Вологде и Череповце ведется активное строительство нового жилья со стоимостью одного квадратного метра порядка 15÷ 18 тыс. рублей. Стоимость жилья на вторичном рынке находится в диапазоне 13÷ 20 тыс. рублей, при этом стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 550÷ 700 тыс. рублей, двухкомнатных – 550÷ 850 тыс. рублей, трехкомнатных – 700÷ 1300 тыс. рублей. В остальных городах области рынок жилья гораздо менее развит, количество строящегося жилья на порядок меньше, стоимость квартир в 3 и более раз ниже. Вывод по проведенному анализу можно сделать следующий: рынок жилья в Вологодской области ни чем не отличается от рынка жилья в близлежащих областях, цены на квартиры находятся на общероссийском уровне, уровень активности квартирного рынка довольно высок – все это, если вернуться к вышеизложенному относительно рынка коммерческой недвижимости, говорит о том, что на сегодняшний день мы имеем дело скорее не с дефицитом коммерческих объектов, а с недостатком и закрытостью информации по ним; то же подтверждает и общий анализ социально-экономического положения области – наблюдаемый рост активности в производственной и коммерческой сфере неразрывно связан с повышением активности на рынке недвижимости.

3. По результатам проведенного исследования материалов Вологодских СМИ и баз данных в Интернете, была сформирована таблица предложений на продажу производственных объектов (см. табл. 3). Проанализируем представленную выборку. Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов – от 1, 8 до 27 млн. рублей, но при этом разброс цен нельзя назвать большим – основная масса объектов выставляется на продажу по цене до 5 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра. Для сравнения, в Тверской области стоимость объектов, находящихся именно в ближайшем окружении Твери, максимальна на общеобластном фоне и наиболее уравновешена – порядка 3, 0 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. В Ярославской области объекты рассредоточенные по территории области имеют сравнимые показатели удельной стоимости – 1, 1÷ 2, 5 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. Ситуация, когда удельная стоимость объектов на периферии может быть заметно выше, чем удельная стоимость объектов в центре (см. г.Вологда и г.Сокол), возможна в условиях развивающегося рынка. Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Например, в Тверской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–С.-Петербург наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан

Таблица 3