Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом






Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

 

Общие условия решения сквозной расчетной задачи

 

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1988 года постройки, одноэтажного, высотой 5, 4 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 40 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 12 лет по ставке в 12% годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Вариант решения задачи Площадь склада, м2 Площадь земельного участка, м2 Стоимость приобре­тения, тыс. руб. Стоимость перепро­дажи, тыс. руб. Территориальный (климатический пояс)
      8 700 11 150  
      8 850 11 300  
      9 000 11 450  
      9 150 11 600  
      9 300 11 750  
      9 450 11 900  
      9 600 12 050  
      9 750 12 200  
      10 050 12 500  
      10 200 12 650  
      10 350 12 800  
      10 500 12 950  
      10 650 13 050  
      10 800 13 200  
      10 950 13 350  
      11 100 13 500  
      11 250 13 650  
      11 400 13 800  
      11 550 13 950  
      11 700 14 050  
      11 850 14 200  
      12 000 14 350  
      12 150 14 500  
      12 300 14 650  
      12 450 14 850  

 

 

Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо­дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост аренд­ной платы составляет 12%, а рост стоимости недвижимости за прогнозный пе­риод (10 лет) для данного вида недвижимости составит 45 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 350 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 7% от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 5%, в третьем году – до 3%, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 4% от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 6% от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида составляют в среднем 8% от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Цен­трального банка, которая, в настоящее время, составляет 8, 25 %. Однако при ре­шении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из дей­ствующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экс­пертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следую­щую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Вид и наименование риска Степень риска, баллы
                   
1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)                    
2. Ликвидности                    
3. Неполучение арендных платежей                    
4. Неэффективный менеджмент                    
5. Криминогенные факторы                    
6. Финансовые проверки                    
7. Неправильное оформление аренды                    

 

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 25% ежегодно.

 


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.008 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал