Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1988 года постройки, одноэтажного, высотой 5, 4 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 40 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 12 лет по ставке в 12% годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо­дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост аренд­ной платы составляет 12%, а рост стоимости недвижимости за прогнозный пе­риод (10 лет) для данного вида недвижимости составит 45 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 350 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 7% от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 5%, в третьем году – до 3%, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 4% от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 6% от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида составляют в среднем 8% от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Цен­трального банка, которая, в настоящее время, составляет 8, 25 %. Однако при ре­шении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из дей­ствующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экс­пертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следую­щую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 25% ежегодно.