Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом
|
|
Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).
Таблица 2.2.4
Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)
| Территориальный пояс | Объем зданий в м3 | |||
| до 1000 | до 5000 | до 10 000 | свыше 10 000 | |
| а | б | в | г | |
| 21, 0 | 15, 4 | 12, 6 | 7, 4 | |
| 22, 1 | 16, 2 | 13, 3 | 7, 7 | |
| 23, 1 | 16, 9 | 13, 9 | 8, 1 | |
| 24, 2 | 17, 7 | 14, 5 | 8, 5 | |
| 26, 3 | 19, 3 | 15, 8 | 9, 2 | |
| 37, 8 | 27, 8 | 22, 8 | 13, 2 | |
| 42, 0 | 30, 9 | 25, 3 | 14, 7 | |
| 44, 1 | 32, 4 | 26, 5 | 15, 4 | |
| 56, 8 | 41, 7 | 34, 1 | 19, 8 |
Таблица 2.2.5
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах
(к таблице 2.2.4)
| Конструктивные элементы | а | б | в | г |
| 1. Фундаменты | ||||
| 2. Стены, перегородки и колонны | ||||
| 3. Перекрытия и покрытия | ||||
| 4. Кровли | ||||
| 5. Полы | ||||
| 6. Проемы | ||||
| 7. Отделочные работы | ||||
| 8. Внутренние сантехнические и электротехнические работы | ||||
| 9. Прочие работы | ||||
| Итого |
Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1, 19.
Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2014 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69, 74.
По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.
Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).
Таблица 2.2.6
| Наименование элементов здания | Износ конструктивного элемента объекта |
| 1. Фундаменты | |
| 2. Стены, перегородки | |
| 3. Перекрытия | |
| 4. Крыши | |
| 5. Полы | |
| 6. Проемы | |
| 7. Отделочные работы | |
| 8. Санитарно-технические и электротехнические сети | |
| 9. Прочее |
Здание складского комплекса 1988 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:
1. Модернизировать систему вентиляции.
2. Установить охранную систему видеонаблюдения.
3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Оборудовать офисное помещение.
Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).
Таблица 2.2.7
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).
Таблица 2.2.8
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.
Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.
2.2.5.Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).
Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 46 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 33%. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 21%, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.