![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5). Таблица 2.2.4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)
Таблица 2.2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах (к таблице 2.2.4)
Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1, 19. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2014 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69, 74. По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %. Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6). Таблица 2.2.6
Здание складского комплекса 1988 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия: 1. Модернизировать систему вентиляции. 2. Установить охранную систему видеонаблюдения. 3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения. 4. Оборудовать офисное помещение. Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7). Таблица 2.2.7
Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8). Таблица 2.2.8
Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта. Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.
2.2.5.Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости). Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 46 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 33%. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 21%, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.
|