Характеристика физической сущности объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара и как финансового актива.

Согласно Гражд. Кодексу РФ к недвижимым вещам относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и то что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых невозможно без их разрушения. К недвижимым вещам так же относят подлежащие к государственной регистрации воздушно-морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности недвижимости как товара:

§ Сложности и неоднородности товара –недвижимости требует прав и границ.

§ Инвестиционный характер, т.е. недвижимость предназначается для длительного использования, это долговечный товар, который не потребляется в процессе использования. Согласно действующим СНиПам жилые здания в зависимости от материала конструкций подразделяются на 6 групп с нормативным сроком службы от 15 – 150 лет. При этом можно выделить 4 стадии каждого объекта:

§ - рост

§ - стабильность

§ - упадок

§ - обновление

§ Уникальности, главное – это действие факторов месторасположения объекта, даже если здание имеет одинаковые архитектурно-планировочные решения и конструктивные решения их потребительская стоимость не будет абсолютно одинаковой, т.к. они не располагаются на одном земельном участке.

§ Высокая капиталоемкость, связана с большим количеством материалов и финансов, трудовых ресурсов при создании объектов недвижимости имеет место значительные транссанкционные издержки (госрегистрация, маркетинговые расходы и др.)

§ Недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла, т.е коммерческий оборот заключается не только завершен строительство здания, но и не завершенное.

§ Низкая эластичность предложения (если спрос высокий то не можем быстро компенсировать его предложением)

§ Низкая ликвидность – требуется определенный период времени для возврата вложенных средств в недвижимость (с преобразованием недвижимости в наличные деньги)

Особенность недвижимости как финансового актива:

§ Неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объекта в их совокупности.

§ Относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта.

§ Неисчерпаемость земли и долговечность строений.

§ Вместе с потребительской ценностью, недвижимость обеспечивает высокий уровень гарантий сохранности инвестированных средств в сравнении с другими видами финансовых активов.

§ Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или развития объекта.

§ Необходимость высокопрофессионального управления объектами в следствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования (необходимость управления с помощью управленческих компаний)

§ Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов.

Недвижимость (недвижимая вещь) состоит из 2 частей земли и здания и сооружения.

Здания предназначены в основном для жизнедеятельности человека, а так же для функций с использованием машин и оборудования.

Сооружения предназначены для функций обеспечивающих в основном конструкций и машин, оборудованием при эпизодическом участии человека.

По функциональному назначению недвижимость подразделяется на объекты:

- жилые

- не жилые

К жилым объектам недвижимости относят:

§ Комнаты и квартиры в том числе в нежилых домах

§ Жилые дома – это односемейные, малосемейные, многократные предназначенные для постоянного проживания

§ Гостиницы, мотели, ночлежные дома, капитальные и передвижные дачные домики для временного проживания

К нежилым объектам относят:

§ Промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям вкл. транспорт, административные, бытовые, вспомогательные

§ Складские объекты

§ Офисные и торговые объекты

§ Сервисные объекты (салоны, бани)

§ Спортивно, зрелищные, развлекательные объекты

§ Оздоровительные и медицинские объекты

Строения могут классифицироваться так же:

§ По объемно-планировочному решению (секционные, коридорные, зальные, пролетные)

§ По архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм)

§ По конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, монолитные и др)

§ По материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные и т.д.)

§ По этажности (многоэтажные, малоэтажные, высотные)

§ По долговечности

§ По степени огнестойкости

Объекты недвижимости могут делится так же на доходные и не доходные.

Не доходные предназначены для удовлетворения бытовых, социальных и общественно полезных потребностей человека и не используется для извлечения прибыли (земля под транспортом, медицинские учреждения, административные здания)

Доходные используются собственником для получения прибыли.

1.2. Особенности функционирования рынка недвижимости: структура, цель анализа, функции и субъекты.

Экономическая среда функционирования объекта

Экономическую среду создает система факторов производства, рынка капитала, рынка товара, а так же взаимоотношение этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Экономическую среду определяет:

§ Уровень жизни населения и динамика покупательской способности потребителей

§ Уровень развития бизнеса

§ Доступность финансовых средств (субсидии, льготы)

§ Уровень операционных издержек для объектов недвижимости

§ Уровень инфляции

§ Уровень обеспечения объекта инфраструктуры

Рыночная система отношений имеет свои преимущества и недостатки

Преимущества рынка:

1. Эффективность распределения ресурсов между субъектами рынка и видам пользования

2. Возможность функционирования при недостатке информации (цена - издержки)

3. Приспосабливаемость к изменениям условий функционирования

4. Стимулирование повышения качества товара и услуг

Недостатки рынка

1. Игнорируются потенциальные негативные последствия

2. Не гарантируется права на труд и доход

3. Отсутствует механизм защиты, в том числе окружающей среды

Рынок недвижимости - рынок несовершенной конкуренции для которого характерны следующие особенности:

· Уникальность

· Условие финансирования

· Сложность юридических прав

· Низкая ликвидность

Характеристика рынка не совершенной конкуренции:

· Не стандартные товары, т.е. каждый объект уникален (рынок несовершенной конкуренции, товары однородные и неделимые, ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правилами, характерно для надежного объекта)

· Отсутствие в полном объеме информации о сделках

· Высокие операционные издержки (низкие операционные издержки), у рынка совершенной конкуренции понижены.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1. Экономическим ростом или ожиданием такого роста

2. Финансовым возможностям для приобретения недвижимости, что связано с развитием регионов (стадии кризиса, застоя, промышленного развития)

3. Взаимосвязи между стоимостью недвижимости и перспективой экономического развития того или иного района.

Структура рынка недвижимости.

1. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на:

· первичный

· вторичный.

2. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

· рынок купли-продажи недвижимости;

· аренды;

· ипотеки;

· вещных прав (доверительное управление) и др.

3. По степени готовности к эксплуатации:

· незавершенное строительство;

· новое строительство;

· строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

4. По форме собственности:

· частные объекты недвижимости;

· государственные и муниципальные объекты недвижимости.

5. По отраслям:

· промышленные объекты;

· сельскохозяйственные объекты;

· общественные здания и сооружения;

· рекреационные и т.д.

6. По функциональному назначению:

· жилая недвижимость;

· производственные здания;

· непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

· гостиницы;

· торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

7. По виду объектов недвижимости:

· земельный рынок;

· здания и сооружения;

· помещения;

· предприятия как имущественные комплексы;

· кондоминиумы;

· вещные права;

· многолетние насаждения.

Цели анализа рынка недвижимости, обусловлены необходимостью решать следующие вопросы:

a) целесообразностью инвестирования в новое строительство или реконструкцию, модернизацию.

b) Определение уровня риска кредитора в связи с финансированием сделок с недвижимостью

c) Формирование наиболее перспективного сегмента рынка недвижимости или поиска активов, позволяющие получить высокие доходы при минимальном риске.