![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Управление рисками в недвижимости. Физические, правовые, экономические и финансовые риски.
Риски могут привести к потерям материальных ресурсов и денежных средств. Понятие риска связано с выбором в условиях неопределенности одного варианта решения из альтернатив. Факторы и функции управления рисками Под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе принятия решения с учетом оценки вероятности достижения поставленной цели при минимуме негативных факторов. К функциям управления рисками относят: 1.Анализ рисковых ситуаций 2.Принятие решения о выборе вариантов из набора альтернатив 3.Определение потерь – сведение их к минимуму. 4.Подготовка мероприятий по нейтрализации или компенсации потерь. Классификация рисков: Среди основных рисков выделяют следующие: 1.Физические риски – отнесены риски потерь доходов вследствие неожиданных изменений физической среды обитания объекта и его пользователей. К ним относят: a) Возможное ухудшение качества среды вследствие загрязнения почвы, атмосферы, воды. б) Опасность возникновения техногенных катастроф на вредных объектах микрорайона или региона. в) Возможность проявления природных катаклизмов. Дополнительные капитальные издержки, связанные с нарушением создания ОН и снижением его доходности при эксплуатации, может возникнуть при проявлении: -Скрытых дефектов, ухудшений, возникших при СМР. -Пожарах и авариях на объектах -Изъянов техники и технологий, снижение качества материалов технических средств, используемых при возведении ОН 2.Правовые (политические) риски возникают и приводят к потере доходов вследствие неожиданных изменений правового производства, а также проявлении недостатков юридической сущности объекта и нормативно-правового обеспечения его функционирования. Сюда относят факторы: - Неопределенность политической ситуации, отсутствие политической стабильности - Несовершенство и нестабильность экономического законодательства, обеспечивающего экономически обоснованное развитие (по ценообразованию, по гарантии прав собственности, по условиям инвестирования, а также налогообложение недвижимости и бизнеса). - Изъяны государственного регулирования: •В области землепользования •Охраны окружающей среды •Лицензирования •Градостроительства и т.д. К незапланированным потерям могут привести: - Несовершенство, погрешности и отсутствие правоустанавливающих документов на землю и здания, изъяны при оформлении договоров и контрактов. - Неисполнение контрактов по поставке ресурсов и выполнение работ. в т.ч. в случае банкротства подрядчиков. - Правовые издержки, возникшие из-за просчетов юристов при разрешении правовых споров, проведении судебных разбирательств. 3.Экономические риски – относят риски потерь доходов вследствие неблагоприятных изменений в макроэкономической ситуации, рыночной конъюнктуре, а также недостатков, связанных с управлением доходностью объекта. Уменьшение доходов от эксплуатации ОН и их перепродажи могут быть связаны с: 1)насыщением рынка недвижимости, со снижением его емкости и величины соотношения спрос-предложение. 2)Недостатками материальных, энергетических и трудовых ресурсов в регионе. 3)Неуправляемой инфляцией, обусловленной макроэкономическими процессами в стране. 4)Спадом в экономике – рост безработицы т др. К незапланированным потерям доходов могут привести: · Просчеты маркетинга, связанные с закрытостью рыночной информации, с недостатками методов исследования рынка. · Неожиданные операционные потери. обусловленные возможным срывом поставок ресурсов. ошибками в стратегии снабжения, нарушением безопасности, нарушением графика выполнения работ и т.д. · Снижение ликвидности данного типа объектов и возможная утрата позиций на конкурентном рынке, в т.ч. вследствие недостатков управления объектом. 4.Финансовые риски приводят к потерям доходов вследствие неблагоприятных изменений конъюнктуры рынка капитала, а также недостатками системы управления финансовыми потоками, получаемыми от эксплуатации ОН. К финансовым рискам могут привести: -Неожиданное снижение доступности кредитов -Ухудшение стабильности национальной валюты -Срывы финансирования проекта, ошибки в выборе источника финансирования -Валютные риски, связанные с резким изменением курса валют -и др.
1.14.Функции управления рисками: передача, сокращение, удержание. Анализ рисковых ситуаций. Качественный анализ рисков. Под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе принятия решения с учетом оценки вероятности достижения поставленной цели при минимуме негативных факторов. В процессе управления риском может быть выбран 1 из способов разрешения рисковой ситуации: 1. Избежание- отказ от реализации рискованных решений, рекомендуемое при высокой вероятности неблагоприятного развития событий и в очень большом размере возможного ущерба. 2. Передача ответственности- это страхование, перестрахование, передача в доверительное управление, получение материальных или финансовых гарантий 3-ей стороны, использованной при невысокой возможности событий и большом размере финансовых потерь. 3. Сокращение- принятие мер для минимизации потерь путем снижения возможности риска и уменьшение размера возможного ущерба. Данная функция рекомендуется к исполнению при невысокой возможности неблагоприятного развития событий и небольшого размера ущерба. (подковка)омега=Wi*Fi. 4. Удержание- реализация решения с готовностью покрыть потери из своих средств, в том числе и за счет использования резервных фондов. Способ, рекомендуемый для снижения риска при невысокой возможности события и небольшом размере возможного ущерба. Данные функции управления риском реализуются в следующих способах решения рисковых ситуаций: ü Анализ рисковой ситуации ü Принятие решения о выборе варианта из набора альтернатив ü Выбор способа минимизации потерь ü Реализация мероприятий по нейтрализации потерь Анализ рисковых ситуаций и оценки рисков, в результате анализа обеспечивается: 1. Разработка полного перечня возможных рисков 2. Установление степени опасности каждого i типа риска, который характеризуется показателем ∆ Fi, который оценивается в баллах или в денежном выражении по последствиям или убыткам (отражается по показателям индекс рентабельности проекта, внутренняя норма доходности, срок окупаемости). 3. Оценивается вероятность i-того типа риска Wi в долях единицы 4. Определяется степень важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности wi, равный произведению вероятности проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска 5. Ранжирование риска по степени важности
|