![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Оценка рыночной стоимости земельных участков.
6 методов: 1 Метод капитализации земельной ренты - для незастр. ЗУ. Расчитыв. доход, который приносит ЗУ при лучшем и наиболее эффективном использовании. Этот доход - зем. рента = Валов.дох -затраты на использов ЗУ. Валовый доход - арендная плата, за исключением ЗУ отнесенных к землям сх назначения. Зем рента делится на коэф капитализации, отраж. уровень дохода который должен принимать участок с учетом всех присущищ рисков.
2. Сравнения продаж для незастр. ЗУ. Алгоритм: 1. Находим аналоги ЗУ 2. Выявляем элементы сравнения 3. Корректируем цены объектов-аналогов 4. находим стоимости ЗУ путем усреднения скорректированных цен
3. Метод Выделения для застроен. ЗУ. Комбинация затратного и сравнительного метода. 1. Находим аналоги ЗУ 2. Выявляем элементы сравнения 3. Корректируем цены объектов-аналогов 4. находим стоимости ЗУ+здан путем усреднения скорректированных цен 5. Рассчитываем стоимость здания, через сумму затрат на их возведение(Зприобр+Зстроит+Зпредпр.) 6. Определение стоимости искомого ЗУ стоимость здания+уч. - стоим здан.
4 метод Распределения для застроенных земель и уч. модификация сравнительного подхода 1. Находим аналоги ЗУ 2. Выявляем элементы сравнения 3. Корректируем цены объектов-аналогов 4. находим стоимости ЗУ +здан. путем усреднения скорректированных цен 5. проводим анализ рынка, выявляем среднюю долю стоимости зем уч. +здан. 6. Умножаем стоимость ЗУ+здан. на долю
5метод Остатка, для застроен. ЗУ.(доходный+затратный) Алгоритм 1: 1.Определ. ЧОД, которые принимают застроенные земли. 2. ЧОД/Коэфф капит.=стоимость ед. объ-а 3.Стоим. ед. об-а-стоим. здания=стоим. ЗУ Алгоритм 2: 1. ЧОД еон, 2Vзд*Rзд, 3 (ЧОДеон- Vзд*Rзд)/Rзу = стоим. ЗУ 6метод предполагаемого использования- для незастроенных ЗУ. 1. опред. все возможные способы использования 2. затраты необходимые для реализаци каждого метода 3. Опред ЧОД 4. (чистая текучая стоимость ЗУ)NPV= j-порядковый ном. года, m-кол-во лет необх для реализ выбранного способа(вкладываем но не получаем), Иj - вложен. необх для реализ способ в j год, i ставка дисконтирования, ЧОД в j год, n - количество лет, необход. для реализации проектов.
Существует три общепринятых подхода в оценке: · Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки; (Метод сравнения продаж, Метод выделения, Метод распределения)
|