Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Описание местоположения объекта
|
|
| Место нахождения объекта | Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская |
| Время до центра на общественном транспорте | |
| Время до центра на личном транспорте | |
| Расстояние до остановок общественного транспорта | |
| Ближайший город | |
| Расстояние до ближайшего города | |
| Расстояние до ближайшей автомагистрали | |
| Расстояние до ж/д станции | |
| Ближайшее окружение | |
| Границы окружения | |
| Типичное использование окружения | Жилье, административные, коммерческие, промышленные, смешанные |
| Основной тип застройки | Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящее здание, микрорайон |
| Основной тип зданий | Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные |
| Качество застройки | Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капремонта, здания постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки |
| Полнота застройки | Менее 25%, 25-75%, свыше 75% |
| Этажность застройки | Многоэтажная, малоэтажная, смешанная |
| Соцмальная инфраструктура (выбор нескольких значений) | Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения, иное |
| Объекты повышенной опасности | |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары |
| Источник информации | |
| Примечания |
Таблица 5.3
Описание состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий
|
| Физический износ, % | Состояние несменяемых конструкций зданий | Состояние внутренних конструктивных элементов |
| 41-60 | Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся внов дельные отставания покрытия (паркета, плиток). Большое повреждений ступеней |
| 61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали | Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями |
| 81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен | Полы с большими перекосами лонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутреи отделка полностью разрушена |
Контрольные вопросы
1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?
2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?
3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?
4. Что собой представляет внутренняя информация? Каков источники ее получения?
5. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?
6. Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?
7. Какие специализированные справочники и программные продукты могут быть использованы оценщиком в процессе оценки недвижимости?
8. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?
9. Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта оценки в процессе составления отчета об оценке?
Тесты
1. Для определения объема необходимой информации следует:
а) изучить договор об оценке и техническое задание на оценку;
б) провести интервью с заказчиком и собственником; рассчитать предварительную стоимость объекта оценки;
г) составить отчет об оценке;
д) проанализировать макроэкономические показатели;
е) проанализировать состояние рынка недвижимости;
ж) провести осмотр и техническую экспертизу.
2. Сбор внешней информации предполагает:
а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;
б) анализ политических и социальных факторов;
в) анализ макроэкономических показателей;
г) анализ общей конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости;
3. При анализе затрат на воспроизводство / замещение объекта оценки не могут использоваться:
а) справочник оценщика «Промышленные задания»;
б) сборники Укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости и Укрупненных показателей стомости строительства;
в) справочники Means, Marshal & Swift и другие зарубежные справочники;
г) сметы строительства;
д) программы правительства и прогнозы.
4. Из каких источников нельзя получить внутреннюю информацию об объекте оценки?
а) интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;
б) интервью с представителем технической службы объекта оценки;
в) исследования международных финансовых организаций;
г) технический паспорт;
д) осмотр и техническая экспертиза;
е) учебные пособия и методические руководства по оценке
5. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра объекта:
а) обязательно лишь в исключительных случаях;
б) обязательно;
в)обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;
г)обязательно, если заказчик/собственник не предоставляет подробного описания объекта оценки;
д) не обязательно.
6. При осмотре объекта оценки необходимо провести его фотографирование:
а) верно;
б) неверно.
7. При оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует:
а) дате составления отчета об оценке;
б) дате подписания договора на оценку;
в) дате составления технического задания на оценку;
г) дате последнего осмотра объекта оценки;
д) дате последнего капитального ремонта объекта оценки;
е)последней отчетной дате (последней дате составления бухгалтерского баланса и приложений к нему).
8.При описании состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий не требуется проводить:
а) описание состояния несменяемых конструкций зданий;
б) описание состояния внутренних конструктивных элементов;
в) описание рынка недвижимости.
Раздел 2 Подходы и методы оценки
недвижимости
Г ЛАВА 6 Доходный подход к оценке недвижимости
Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Договор аренды. Действительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации. Определение прогнозного периода. Прогнозирование величин денежных потоков, подключая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП.