Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
|
|
(долл.)
| № | Остаток капита | Возмещение | Доход на инвести- | Общая сумма |
| п/п | ловложений на | капитало- | рованный капитал | дохода |
| начало периода | вложений | (12%) | ||
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
RK = Ry + SFF(n, Y),
где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.
Пример. Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• доход на инвестиции - 12%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0, 12 и фактора фонда возмещения (для 12-5 лет) 0, 1574097. Коэффициент капитализации равен 0, 2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Таблица 6.3
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
(долл.)
|
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
где Уб - безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6 %.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0, 1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0, 2973964 (0, 12 + 0, 1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 5 лет) • 1/2 = 10%. RK = 0, 1 (норма возврата капитала) + 0, 12 (ставка доходности инвестиций) = 0, 22 (22%). По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной Цены недвижимости. 50%-ная потеря • 0, 1574097 = 0, 07887.
Rk = 0, 07887 (норма возврата капитала) + 0, 12 (ставка дохода на инвестиции) = 0, 19887(19, 87%).
Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчиты-^ на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0, 4 • 0, 1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12 %) = 0, 063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитаетсяотложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.