Тесты и задачи. 1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

• коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц;

• налог на имущество - 15000 долл. в год;

• текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 4000 долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;

• ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл. Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000

Каковы эксплуатационные расходы владельца?

а) 109000 долл.;

б) 309000 долл.;

в) 321000 долл.;

г) 194000 долл.

2. Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 80000 долл.Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой доход составит: а) 4000 долл.;

б) 40000 долл.;

в) 76000 долл.;

г) 80000 долл.

3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

а) 128627;

б) 135415;

в) 141211.

6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (R)?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации?

а) налог на имущество;

б) затраты на текущий ремонт;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

8. Известно, что:

требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12, 5%; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

а) 10, 25%;

б) 10, 66%;

в) 11, 67%;

г) 13, 08%.

9. Какова стоимость здания площадью 1200 м², сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м²/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

а) 251000 долл.;

б) 243000 долл.;

в) 264000 долл.;

г) 270000 долл.

10. Какое из нижеследующих утверждений верно? a) V=I/R;

б)I =R-V;

в) R= I: V;

г) I = R: V;

где V - стоимость, / - доход,

R - коэффициент капитализации.

11. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации земли;

б) коэффициент капитализации здания;

в) ставка дохода на собственный капитал.

12. Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

а) 12, 7%;

б) 15, 9%;

в) 1, 1%;

г) 1, 3%.

13. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 м². Из них 600 м² занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 долл. м²/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо-загрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

а) 28500 долл.;

б) 342000 долл.;

в) 239400 долл.;

г) 19950 долл.

14. Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Инвуда при следующих условиях:

а) срок жизни здания - 20 лет;

б) ставка доходности инвестиций - 14%.

15. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

а) безрисковая ставка дохода - 6%;

б) премия за риск инвестиций - 7%;

в) поправка на ликвидность - 3%;

г) поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;

д) норма возврата - 5%;