Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дох ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не сов дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные о бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно- инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделипп ванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.2; которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

• в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

• стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле

2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестирование) го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит ср ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал - 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и спос бы возмещения инвестированного капитала.

А.Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекте меняется.

Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-енного капитала.

1) Коэффициент капитализации - 0, 1275 (R_K = 0, 15 • 0, 25 + 0, 12 • 0, 75).

2) Стоимость недвижимости - 1020 (130: 0, 1275).

3) Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0, 75).

4) Денежный поток при продаже в конце третьего года - Нулевой период Затраты - 1020,

в том числе:

• ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

1- й период Чистый операционный доход - 130.

2- й период Чистый операционный доход - 130.

3- й период Всего - 1050,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 1020; из них:

• ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

5) IRR= 12, 75%.

Б. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту. 1) Ипотечная постоянная - 0, 1234 (0, 0103 • 12).

2) Коэффициент капитализации - 0, 13 (0, 25 • 0, 15 + 0, 75 • 0, 1234), в том числе:

• ставка дохода - 0, 1275;

• норма возврата - 0, 0025.

3) Стоимость недвижимости (формула 6.1) - 1000 (130: 0, 13).

4) Остаток долга на конец третьего года - 741, 5. Стоимость перепро дажи - 991, 5 (250 + 741).

5) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -Нулевой период Затраты - 1000,

в том числе:

• ипотечный кредит - 750;

• собственный капитал - 250.

1-й период Чистый операционный доход - 130.

2- й период Чистый операционный доход - 130.

3- й период Всего - 1121,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 991; из них:

• ипотечный кредит - 741;

• собственный капитал - 250.

6)IRR = 12, 75%.

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитализации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результату прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

1) Ставка дохода на инвестированный капитал - 0, 1275 (0, 25 • 0, 15 + 0, 75 х х 0, 1234 - 0, 75 • 12 • 0, 0002861).

2) Норма возврата инвестированного капитала:

фактор взноса в накопление фонда - 0, 2942 (колонка № 3; 3 года; 12, 75%); норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0, 0588 (0, 2942 х х 0, 2).

3) Коэффициент капитализации - 0, 1863 (0, 1275 + 0, 0588).

4) Стоимость недвижимости - 698 (130: 0, 1863).

5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0, 8).

6) Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 80% первоначальной цены.

Нулевой период Затраты - 698,

в том числе:

• ипотечный кредит - 523, 5;

• собственный капитал - 174, 5.

1 -й период Чистый операционный доход - 130.

2- й период Чистый операционный доход - 130.

3- й период Затраты всего - 688,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 558, из них:

• ипотечный кредит - 517;

• собственный капитал - 41.

IRR= 12, 75%.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.

3. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

4. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

5. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.

7. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

8. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

10.Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости.

11. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

12.Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

13. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:

• чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; 2-й год - 300; 3-й год - 500; 4-й год - 800; 5-й год - 1000;

• цена перепродажи в конце 5-го года - 1300;

• ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%;

• инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.