Решение. 1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и

производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл 7.1) Таблица 7.1

2) Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений которая составит 1181 (табл. 7.2). Таблиия 7.2

3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи:

• цена перепродажи - 1300;

• остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);

• выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);

• текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0, 4972).

4)Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора - 1529(1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.3, составит 2429 (1529+900).

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его формализовать на основе ряда допущений:

• чистый операционный доход в течение периода владения не меняется;

• инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумм чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

I Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

где С_н - стоимость недвижимости;

ИК - ипотечный кредит;

ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - расходы по обслуживанию долга;

C_n/n - цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК n - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA - фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным

начислением процента);

PV - фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ст.д - ставка дохода на собственный капитал; n - анализируемый период Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал -15%. Решение.

1) Ипотечная постоянная - 0, 1234 (0, 01029 -12).

2) Расходы по обслуживанию долга - 111 (900 • 0, 1234).

3) Остаток долга на конец 10-го года:

• ежемесячный взнос - 9, 26 (900 • 0, 01029);

• остаточный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

• остаток долга на дату перепродажи - 841 (9, 26 • 90, 8194).

4) Текущая стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) x х 5, 01877].

5) Текущая стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х х 0, 2472].

6) Рыночная стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89).

7) Стоимость недвижимости - 1185 (285 + 900).

II. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

с_н - ик₀ +счод - род^к^" ^(Сйк, - ^п,

где ИК_о - остаток долга на дату оценки;

ИК _n - остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты Ненки

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты " Ценки

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.