Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД - РОД,

где, ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

с_н = ПК + ск,

где, С_н- стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме

ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R_H = Rck. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_H > R_CK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если

^RH < ^RCK.

Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по 4000 следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита.

Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту №2-1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности. Объект № 1 Объект № 2

Ставка доходности 1500: 10000 = 15% 1500: 10000 = 15%

недвижимости

Ставка доходности 1500-700: 4000 = 20% 1500 -1000: 4000 = 12, 5% собственного капитала

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж.

Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат

инвестированном капитале

недвижимость 100% 0, 15 0, 15

ипотечный кредит 70% 0, 10 0, 07

Ставка доходности собственного капитала составит 0, 267, или 26, 7% (0, 15 —0, 07: 1 - 0, 7).

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимо (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных сред используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

ИП = 0, 01322- 12 = 0, 1586.

Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат инвестированном капитале

Недвижимость -100% 0, 15 0, 15

Ипотечный кредит - 70% 0, 1586 0, 111

Ставка доходности собственного капитала составит 0, 13, или 13% (0, 15-0, 111: 1-0, 7). Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (R = 15%, R = 13%).

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Пример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал - 15000- 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживании долга - 35000 • 0, 1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода - 2400 + 5551 =7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит т буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпо. нения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен 2, 5.

Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей

ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в

сумме 80000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.

ИП = 0, 012-12 = 0, 144;

ДО = 80000 -0, 144= 11521, 6;

КПД = 30000: 11521, 6 = 2, 6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив.

Анализ особых условии предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:

•проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа;

• наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

• определение принципа субординации.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не- оторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой

право дать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки.Продавец несет исключительную ответстсвенность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.