Оплата услуг сторонних организаций

9) Прочие расходы.

Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинтва аналогичных объектов.

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслуживание долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем эту величину равной 20% ЧОД. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости приведен в табл. 6.10. Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости.

Расчет денежного потока

период

пвд

Поправка на недозагрузку, %

Поправка на недосбор платежей, %

Прочие доходы

двд

Операционные расходы, в том числе

1) Налоги

• налог на землю

• налог на имущество налог на пользователей автомобильных дорог

• отчисления на воспроизводство минерально- сырьевой базы

• плата за воду

2) Коммунальные платежи электроэнергия

• отопление, горячая вода водопровод, канализация уборка территории

3) Оплата труда работников, в том числе

• заработная плата

• отчисления от заработной платы

• представительские расходы, суточные и подъемные 8805 000

25 15 0

5613 188 3018 180

585 330 57 000 388 000 140 330

1100 89 283 224 645

28 677

29 907 68 825 97 236

145 883

94 500 36 383

15 000

7975 000

20 10 0

5742 000 2925 851

588550 57000 388 000 143 550

95 533 233 630 152 427 99 225 38 202 15 000

99225 38202

15000 7147 000

10 5 0

6110 685 2852 826

597 767 57 000 388 000 152 767

1100 102 220 242 976 159 298 104 186 40 112 15 000

1047186 40112

15000 6440 000

5689 740 2744 798

587 244 57 000 388 000 142 244

109 376 252 695 166 513 109 396 42 117 15 000

109396 42117

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоремок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежых потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом четко будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоковпотоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определеннь допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставиых объектов, существующее использование которых является наилучшим наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкретных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отдачи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций) и ставки дисконта для конкретного инвестора.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставк дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносит поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применятся одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

л С 1

м(1+0 (1 + О

где PV- текущая стоимость; С - денежный поток периода t;

i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода /; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).