Продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены потенциальному

валовому доходу (ПВД), или к действительному новому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; _м

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле Цоб = ПВД₀ ■ ВРМ_а - ПВД₀ -[^(Ц_|а: ПВД, -,)]: т.

где Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМ_а - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Ц/_а - цена продажи /-го сопоставимого аналога; ПВД._а - потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5, 43 + 4, 8): 3. Цоб =150000 у.е. • 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

где К - общий коэффициент капитализации;

ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи i-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле Ц_{о£ 5} - ЧОД₀ ■ К_клп = ЧОД₀-(|(ЧОД_Ш; Ц_ш)]: г»,

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 8.5). Таблица 8.5