Моделирование общей ставки капитализации исходит из анализа вз мосвязей между чистым доходом и стоимостью объекта доходной и движимости.

Аддитивная модель общей ставки капитализации может быть пр_е ставлена в следующем виде:

где Х{,..., Хп - бинарные переменные по типам доходной недвижимости (офисные здания, магазины, универсамы и т. д.); Хп+1 - скалярная переменная качества постройки; Хп+2 - бинарная переменная расположения доходной недвижимости в центре города; Хп+3 - отношение протяженности фронтальной длины земельного участка к площади нижнего этажа здания; Хп+Л - нормированная общая площадь (фактическая общая площадь, деленная на усредненную общую площадь); Ьо - константа Ro для эталонного типа доходной недвижимости (напри­ мер, нового магазина среднего качества или размера, расположенного не в центре города).

Переменная Х_п+₃ позволяет учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости, имеющий фронтальную длину земельного участка боль­ше площади застройки, обеспечивает большую с позиции инвестора цен­ность. Переменная Х_п+₄ отражает возможность изменения величины R_o в зависимости от размера здания доходной недвижимости.

Моделирование R_o играет ключевую роль при расчете стоимости до­ходного объекта недвижимости при условии прогнозирования чистого дохода от этого объекта. В конечном счете, если знать индивидуальную (по типу недвижимости, месторасположению, качеству застройки и т. п ставку общей капитализации для объекта недвижимости, то можно рас­считать его стоимость (по методу прямой капитализации).

Представленную выше структуру общей оценочной модели (15.4) также можно специфицировать при реализации затратного метода оценки недвижимости. Исходным этапом такой спецификации затратной оценочной модели является стратификация множества рассматриваемых зданий и сооружений по однородным группам и базисным стоимостным характеристикам. Так, в отечественной оценочной практике базисом для определения стоимости строительства 1 м² общей жилой площади домов разного типа служат ресурсно-технологические модели, разработанные характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, объемно-планировочных решений и т.п.

Автоматизированный расчет восстановительной (замещающей) стоимости здания (сооружения) можно осуществить: •методом квадратных метров; • поэлементным методом; •методом количественного анализа.

Эти методы отличаются уровнем агрегации и детализации используемой в процедуре расчета информации. Третий метод наиболее подробный требует большего массива нормативно-справочной информации и проектно-сметной документации.

Важной составляющей затратной оценочной модели является блок анализа износа зданий (сооружений). В Строительных нормах и правилах (СНиП) определены нормы физического износа по жилым и нежилым зданиям и сооружениям. Однако применение этих норм износа хотя в определенной мере и допустимо при массовой оценке недвижимости, но эти нормы не позволяют определить ее рыночную стоимость. Это нормы лишь физического износа и не отражают функциональное и экономическое старение (моральный износ). При расчете износа в массовой оценке недвижимости также нельзя воспользоваться установленными в бухгалтерском учете нормами амортизации. При проведении оценки недвижимости необходимо подходить к категории «износ» как к категории рыночной, так как стоимость износа является производной от состояния рынка недвижимости. В этой связи модели (функции) начисления износа должны быть рассчитаны на базе рыночных данных путем сравнения цен продаж (или прав аренды) сопоставимых объектов недвижимости с учетом элиминирования стоимости земельных участков.