меадународной практике

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ-текущая плата, взятая из договоров аренды открытой рыночной единицы недвижимо­сти самого высокого качества в лучшем местоположении.

ВАЛОВАЯ ДОХОДНОСТЬ - годовая, включает арендную плату и доходность первоклассного недвижимого имущества, а также изменения в капитальной стоимости без учета затрат на реализацию, износа, обязательств собственников, скидок на разные условия и сроки лизинга.

ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - отражает текущую лучшую (самую низкую) доходность по аренде недвижимости самого высокого качества и лучшего местоположения.

КАПИТАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОС­ТИ - равна арендной плате, деленной на чистую доходность первоклассной недвижимости (в евро на 1 м²).

ОФИС - арендуемая рыночная единица недвижимости с площадью более 500 м².

ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - первоначальный чистый доход на дату покупки, измеренный в процентах от валовой цены покупки, включающий затраты по приобретению и налоги.

ПОМЕЩЕНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - рыночная еди­ница с площадью более 1000 м² для складирования и не менее 30% помещения для офиса.

ПОМЕЩЕНИЕ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ-стандартный магазин с пло­щадью 200 м² и фасадом 8 м длиной и глубиной торгового зала 25 м² на уровне первого этажа основной торговой улицы города. В Германии и Нидерландах стандартный магазин - соответственно площадью 100 м².

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСОВ - городское количество офисов, сданных в аренду и свободных, но готовых к сдаче.

РАЗРЫВ ДОХОДНОСТИ - разница между средней доходностью недвижимости и валовой доходностью к погашению по государственным облигациям сроком 10 лет.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение категории «экологический фактор» и его структуры в контексте оценки стоимости недвижимости.

3. Сформулируйте основные этапы расчета экономического ущерба загрязнения окружающей среды при оценке стоимости объекта недвижимости.

4. Какие составляющие входят в структуру реципиента - объекта недвижимости, находящегося в зоне активного загрязнения?

5. Перечислите основные методы определения натурального ущерба от загрязнения окружающей среды.

6. Возможно ли применить рыночный метод (анализ рыночных данных) для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в структуре цены продажи объекта недвижимости?

Контрольные вопросы

1. Чем отличается индивидуальная оценка недвижимости от массовой?

3. Назовите основные этапы проведения массовой оценки недвижимости.

4. Какие основные статистические характеристики используются при анализе рыночных данных по сделкам с недвижимостью?

5. Как представляются качественные параметры объекта недвижимости (физическое состояние, внутренняя отделка и т. п.) при анализе рыночных данных?

6. Какие приемы (способы) используются для преобразования каче ственных и количественных параметров объектов недвижимости при моделировании их стоимости?

7. Из каких основных составляющих состоит базовая «оценочная» модель?

8. Назовите семь основных статистических характеристик, используемых при тестировании на адекватность применяемой «оценочной» модели объективной реальности при МРА.

[1] ипотечный кредит - 3618;

• собственный капитал - 1264.

Поток денежных поступлений на вложенный собственный капитал: (1832), 352; 352; 352; 352; 1616 дает ставку дохода 15%.

Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-гные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с пичными рыночными условиями финансирования.

На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая правка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.

[2] ^vr^ci 1

[3] Какие виды загрязнения анализируются при проведении экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости?

[4] Какие основные функции реализуются в системе массовой оценки недвижимости?