Общие понятия о договоре продажи недвижимости. 1.1. Понятие недвижимости

Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Самым распространенным объектом правоотношений являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

Легальное понятие недвижимого имущества, указанное в ст.130 ГК РФ, в данной статье к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В п.2 настоящей статьи указывается, что помимо вышеперечисленных объектов, к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Ст.133.1 ГК РФ указывает также в качестве недвижимости единые неделимые комплексы зданий и сооружений, участвующих в гражданском обороте как единый объект. Подобным образом понятие недвижимости определяется в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, под определение недвижимости, помимо указанных в ст.130 ГК РФ объектов, включены предприятия, как имущественные комплексы.[5]

К понятию недвижимости обращается и Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)»[6], в котором еще более расширяется понятие недвижимости. Для нужд данного закона к определению недвижимого имущества, помимо прочего, относятся жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.[7] Ст.74 Закона [8] добавила к ним гостиницы дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Все вышеперечисленное подтверждает, что список недвижимого имущества, указанного в ст.130 ГК РФ[9]

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике.

Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники[10]

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество»[11].

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. В ст.132 ГК Ф предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. [12] В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.[13]

Таким образом, недвижимые вещи обычно бывают сложными, так как состоят из совокупности различного рода вещей, образующих единое целое и используемое по одному назначению.

Среди традиционной недвижимости к простым вещам можно отнести земельный участок, но только если на нем нет построек, сооружений или насаждений.

При осуществлении сделок с недвижимостью продавец имеет право распорядиться одной из вещей, входящих в состав недвижимого имущества, всем комплексом вещей, или же всеми вещами, исключив из состава любую входящую в нее вещь.

От жилых домов, предназначенных для постоянного проживания, следует отличать здания, предназначенные для иных видов деятельности. Для целей определения особенностей правового режима зданий и сооружений можно свести такие функции к одному значению - «нежилые».

Здания и сооружения в свою очередь, имеют сложную внутреннюю структуру. Здание/сооружение внутри делится на более мелкие части – «помещения». Помещение может быть самостоятельным объектом гражданских прав. Помещение в здании может быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи, с чем возникает проблема определения его правового режима. Решение этого вопроса значимо для случаев установления особых правил совершения сделок, предметом которых являются здания и сооружения, в частности при совершении договора аренды.

Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этой же статье (ст. 130 ГК РФ) содержится следующая фраза: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К такому иному имуществу можно отнести: буровые и эксплуатационные скважины, нефтяные и газовые вышки, наземные трубопроводы, железные дороги, придорожные сооружения (мосты, тоннели и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта: канавы, водоводы, плотины, шлюзы) и другие объекты, которые по своим признакам могут быть отнесены к недвижимости. Это означает, что приведенный выше перечень недвижимого имущества является открытым, а значит, «вещь», обладающая признаками, характерными для недвижимого имущества, может быть признана таковым, что не будет противоречить законодательству и по мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот этот перечень будет увеличиваться.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции отмечается, что недвижимостью может признаваться " 'лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

Таким образом, обобщая вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

· Перечень объектов, входящих в понятие «недвижимое имущество» открытый, т.е. Гражданский кодекс не дает исчерпывающего перечня объектов.

· Для некоторых законодательных актов, например, таких как Федеральный закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)»[14], ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[15], вводятся, помимо указанных в ст.130 ГК РФ, и другие объекты недвижимости.

· Стоит отметить, что не регистрация превращает имущество в недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».