Особенности купли-продажи жилой недвижимости

В главном законе государства-Конституции закреплено право на жилище гражданина Российской Федерации[50]

Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией - это обязанность государства создавать для граждан условия развития и сохранения жилищного фонда, содействия коллективному и индивидуальному строительству, обеспечения справедливого распределения жилой площади.

Не случайно на долю договоров, связанных с отчуждением или приобретением прав на жилые помещения приходится наибольшая часть правонарушений, совершаемых с конкретным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, мошенники добиваются заключения соглашений об отчуждении жилых помещений, часто на невыгодных, а иной раз и кабальных условиях для граждан, нередко с помощью махинаций на рынке недвижимости лишают их законного жилища. Более того, оборот жилых помещений в том объеме, в котором он происходит сегодня – явление новое и законодательство в данной сфере не лишено пробелов. Помимо прочего, отсутствие необходимого законодательства приводило и приводит к различным злоупотреблениям, нарушениям прав и законных интересов лиц, участвующих в операциях с недвижимостью.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение

Согласно ст. 130 ГК РФ[51], все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:

К первой группе отнесены земельные участки и участки недр, то есть объекты, являющиеся недвижимыми по своей природе.

Ко второй группе относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам относятся здания, сооружения и другие объекты.

К третьей группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу как первой группы, так и второй.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»[52].

Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ устанавливается, какие объекты относятся к жилым помещениям:

· жилой дом, часть жилого дома

· квартира, часть квартиры

· комната

Помимо этого, законодатель указывает и специальные условия продажи жилого помещения, закрепленные в ст. 558 ГК РФ: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Также существенными условиями данного договора являются цена и государственная регистрация.

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (т.е. предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением [53].

В п. 1 ст. 558 речь идет не о существенном условии договора по смыслу ст. 432 ГК, поскольку право третьих лиц не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем. Изменить перечень третьих лиц договором купли-продажи невозможно.

Иначе говоря, наличие прав третьих лиц при продаже жилого помещения «обременяет» сделку.

В связи с требованием ст. 558 ГК РФ, стала необходимость указывать в договоре купли-продажи жилого помещения перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование, либо указание на то, что обременение отсутствует.

Анализируя данное условие договора, можно прийти к выводу о том, что, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет не собственно о перечне лиц как особом самостоятельном условии договора, а о том, что, приобретая жилое помещение, покупатель должен быть извещен об обременении жилого помещения правами третьих лиц и выразить согласие принять такое жилое помещение (что, соответственно означает обязательное извещение покупателя о наличии прав третьих лиц).

В случае неисполнения продавцом передачи предмета договора свободным от прав третьих лиц и несогласия покупателя принять товар, обремененный такими правами, то, согласно, п. 1 ст. 460 ГК РФ, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель был надлежащим образом извещен об обременении. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Основными способами проверки жилого помещения на наличие обременения в виде прав третьих лиц на жилое помещение являются:

· Требование от продавца предоставления архивной выписки, в которой содержатся сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном помещении, их выбытии с данного места проживания и т.д.

· Самостоятельный осмотр помещения. Данную процедуру лучше совершать неоднократно и в неурочное время.

· Беседа с соседями

· Иные способы.

В настоящее время в России бурно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом, чему способствовало принятие в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). [54]

Данный Закон регулирует:

1. отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2. отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

3. Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54[55], положения Федерального закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Согласно ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее.

При продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ). При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования контрольно-кассовой техники.

В связи с тем, что форма расчетов Федеральным законом № 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом,

При заключении договора купли-продажи граждане, далекие от юриспруденции стараются перепоручить процесс заключения договора профессионалам, которыми, чаще всего, являются риэлтерские фирмы.

Риэлтор, в переводе с английского – это специалист в области операций с недвижимостью, или брокер в сфере недвижимости. Его деятельность включает в себя множество составляющих – это и ведение переговоров с заявителями (покупателем/продавцом), и работа с документами, и показ квартир, и многое другое.

Cтоит отметить, что на сегодняшний день деятельность имеется только проект закона о риелтэрских организациях, однако, в соответствии с действующим российским законодательством, любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем.

Прежде всего, конечно же, стоит навести справки об организации, в которую планируется обратиться. Лучше всего действовать по рекомендации людей, которые уже пользовались услугами данной фирмы. В крупных риэлтерских агентствах обычно клиенту предоставляется право выбора специалиста. Помимо рекомендации знакомых, стоит не полениться и воспользоваться форумами в сети «Интернет». Чаще всего недовольство высказывают именно там. Посредством общения с большим количеством людей возможно собрать более объективную информацию не только о данном агентстве, но и о других, которые, возможно, даже и не рассматривались как стоящие внимания.

Чрезвычайно важно при первой встрече с риэлтором поинтересоваться его квалификацией (с последующим предъявлением документа о прохождении обучения). Кроме того, немаловажно, чтобы у риэлтерского агентства был документ, подтверждающий добровольную сертификацию в системе риэлтерских сообществ, а также наличие страхового свидетельства на осуществление риэлтерской деятельности. Данные документы свидетельствуют о надежности фирмы, о гарантиях выполнения ее сотрудниками взятых на себя обязательств.

Следующим важным этапом является подписание договора. Договор также может подсказать, насколько хороша и квалифицирована фирма, в которую обратился заявитель. Например, агентство, оказывающее качественные услуги, не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимания. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самые важные сведения, касающиеся финансов.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего деятельность риэлторов.

на практике каждое агентство использует именно тот договор, который удобен агентству и защищает его интересы.

На настоящий момент самыми распространёнными договорами продавца недвижимости и риэлтерского агентства являются:

- договор на оказание юридических услуг

- договор поручения

- эксклюзивный договор

В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлтерской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

Письменно прописываются дополнительные условия договора. Например, если заявитель меняет свои пожелания (площадь жилого помещения, этаж, расположение и т.п.).

По окончании всех работ должен быть подписан акт выполненных работ. Составление такого акта свидетельствует о том, что в риэлтерском агентстве ведется своя финансовая отчетность.

Очень хорош пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

На основании изложенного выше, приходим к выводам:

При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.

Планируя продать/купить жилое помещение при помощи риэлтерской фирмы, нужно собрать о данной компании как можно больше информации начиная знакомыми, заканчивая информацией с форумов и других ресурсов сети «Интернет» (например, официальный сайт ИФНС России[56] предоставляет услугу по проверке деятельности контрагента)

Решив обратиться в определенную риэлтерскую фирму, стоит узнать полномочия и компетенцию специалиста, запросив соответствующие документы. Также стоит проверить и учредительные документы данной организации.

Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.

Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.