Тема 7. Принципы оценки стоимости объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

· принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);

· принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимальное разделение имущественных прав);

· принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменение);

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижи­мости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необхо­димо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальности размера: отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Оптимальная экономическая величина - характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Принцип изменения: изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на его стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости: 1) разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки; 2) такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.