Тема 4. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Составить схему «Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Решить задачи:

1). 28.09.2006 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности Ромашовой Т.И. на объект недвижимости – две комнаты в 6-комнатной квартире (на плане квартиры комнаты под номерами 2 и 3). Государственная регистрация проведена на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) от 15.08.2006. 12.07.2008 в регистрирующий орган обратился Петров Р.Т. с заявлением об исправлении технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации права собственности Ромашовой Т.И. на указанный объект недвижимости, а именно, об исключении из описания объекта недвижимости комнаты под номером 2. К заявлению Петровым Р.Т. была приложена копия договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 15.04.1997, в соответствии с условиями которого в собственность Петрова Р.Т. передавался объект недвижимости – комната в 6-комнатной коммунальной квартире (на плане квартиры комната под номером 2).

Каковы дальнейшие действия регистрирующего органа?

2). Коробейников С.И. обратился в регистрирующий орган с заявлением о предоставлении сведений о переходе прав на квартиру, собственником (правообладателем) которой он являлся ранее (впоследствии квартира была им отчуждена по договору купли-продажи Петрову Г.Ю.). Регистрирующим органом в предоставлении запрашиваемых сведений было отказано в связи с тем, что Коробейников С.И. не является лицом, которому указанные сведения могут быть предоставлены.

Дайте оценку ситуации.

3). В адрес регистрирующего органа поступил запрос районного суда, подготовленный в связи с рассмотрением районным судом гражданского дела, о предоставлении копий документов, представленных на государственную регистрацию права собственности ЗАО «Люкс» на нежилые помещения. Отказывая в предоставлении запрашиваемых документов, регистрирующий орган сослался на Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который, по мнению регистрирующего органа, не предусматривает такую форму предоставления информации из ЕГРП.

Оцените ситуацию.

4). В ходе переговоров между ООО «Пропилен» и ЗАО «Бутан» по поводу заключения договора купли-продажи принадлежащего ООО «Пропилен» здания производственного цеха представитель ЗАО «Бутан» высказал пожелание ознакомиться с договором купли-продажи здания производственного цеха, на основании которого указанный объект недвижимости в свое время был приобретен ООО «Пропилен». Представитель ООО «Пропилен» сообщил о невозможности предоставить договор купли-продажи в связи с его утратой, в связи с чем переговоры были отложены.

Какими способами ООО «Пропилен» может получить копии договора купли-продажи?

Тема 5. Правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Решить задачи:

1). ЗАО «Морфей» в соответствии с договором купли-продажи от 30.12.2000 приобрело у ООО «Гермес» здание. Обратившись 09.11.2004 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание, ЗАО «Морфей» получило отказ в государственной регистрации права собственности на основании абз. 9, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно в связи с непредставлением ООО «Гермес» заявления и иных документов, необходимых для государственной регистрации ранее возникшего права и перехода права собственности на здание к ЗАО «Морфей». Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, ЗАО «Морфей» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. В ходе судебного заседания арбитражным судом было установлено, что ООО «Гермес» было ликвидировано ещё до обращения ЗАО «Морфей» в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание.

Какое решение должен принять арбитражный суд?

2). В регистрирующий орган обратилась Султанова В.Т., действующая по доверенности от имени Васильева В.Т., а также от имени Родионова И.Б., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, совершенного между Васильевым В.Т. (продавец) и Родионовым И.Б. (покупатель), перехода права собственности на квартиру к Родионову И.Б., права собственности Родионова И.Б. Регистрирующий орган со ссылкой на п. 3 ст. 182 ГК РФ отказал в проведении государственной регистрации.

Оцените правомерность отказа в государственной регистрации.

3). Васильев Г.М. направил по почте в адрес регистрирующего органа заявление о государственной регистрации права собственности на нежилое здание ремонтной мастерской, а также все необходимые для проведения государственной регистрации документы. Регистрирующий орган возвратил Васильеву Г.М. направленные им документы, указав на необходимость представить заявление о государственной регистрации и необходимые документы в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (лично или через представителя). Посчитав свои права нарушенными, Васильев Г.М. обратился в районный суд.

Оцените правомерность действий регистрирующего органа.

4). Иванов И.И. является собственником капитального гаража. 03.05.2008 Иванов И.И. заключил с Петровым П.П. договор купли-продажи гаража, в соответствии с которым Петров П.П. был обязан оплатить за гараж 200 000 руб. после государственной регистрации перехода права собственности. 06.05.2008 Иванов И.И., желая получить за гараж большую сумму (250 000 руб.), заключил договор купли-продажи этого же гаража с Сидоровым С.С. 07.05.2008 Петров П.П. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на гараж. 08.05.2008 в регистрирующий орган обратились Иванов И.И. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на гараж к Сидорову С.С., Сидоров С.С. – с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Как должен поступить в указанном случае регистрирующий орган? Каковы будут в дальнейшем действия участников сделок?

5). ОАО «Мебельная фабрика» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание проходной, представив в качестве правоустанавливающего документа план приватизации муниципального предприятия от 17.03.1994, содержащего сведения о включении в состав приватизируемого имущества здания проходной с указанием лишь года его постройки и стоимости. Регистрирующий орган отказал ОАО «Мебельная фабрика» в государственной регистрации права собственности на здание проходной в связи с тем, что план приватизации от 17.03.1994 не содержит сведений, индивидуализирующих соответствующий объект недвижимости.

Оцените правомерность отказа в государственной регистрации.

6). ООО «Орфей» и ОАО «Фемида», заключив договор купли-продажи здания столовой, обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации (ООО «Орфей» – перехода права собственности на здание столовой к ОАО «Фемида», ОАО «Фемида» – права собственности на здание столовой). В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности сделки регистрирующим органом было установлено, что здание столовой заложено по договору ипотеки, заключенному ООО «Орфей» и ОАО «Банк», договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке. Ссылаясь на п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предложив заявителям представить дополнительно документы, подтверждающие наличие согласия ОАО «Банк» (залогодержателя по договору ипотеки) на отчуждение ООО «Орфей» здания столовой ОАО «Фемида». Указанные документы заявителями в течение срока приостановления государственной регистрации представлены не были, в связи с чем регистрирующий орган отказал заявителям в государственной регистрации.

Оцените правомерность действий регистрирующего органа по истребованию от заявителей дополнительных документов и, соответственно, отказа в государственной регистрации.

7). Огурцов Н.П. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание склада, представив в качестве правоустанавливающего документа регистрационное удостоверение МУП «Бюро технической инвентаризации» от 12.06.1996 № 234-98, выданное на основании договора купли-продажи от 04.05.1996. Ни подлинник, ни копия указанного договора заявителем на государственную регистрацию представлены не были.

Возможно ли проведение государственной регистрации права собственности Огурцова Н.П. на здание склада на основании представленных им документов?

8). Регистрирующий орган отказал Городилову Н.С. в государственной регистрации договора аренды земельного участка, совершенного между ООО «Карина» (арендодатель) и Городиловым Н.С. (арендатор), в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением заявителем на государственную регистрацию документов, подтверждающих соответствующие полномочия лица, подписавшего договор аренды от лица ООО «Карина». Городилов Н.С., обжалуя отказ в государственной регистрации в районный суд, указал следующее: обозначенные регистрирующим органом документы фактически существуют и могли бы быть представлены на государственную регистрацию; регистрирующий орган, отказав в государственной регистрации договора аренды земельного участка без предварительного приостановления государственной регистрации, неправомерно лишил заявителя возможности предоставления необходимых документов на государственную регистрацию.

Оцените доводы заявителя.

9). В регистрирующий орган в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение – обратились: ООО «Зима» с заявлением о государственной регистрации перехода права на ½ долю в праве собственности, ООО «Лето» – с заявлением о государственной регистрации права на ½ долю в праве собственности. В качестве правоустанавливающих документов заявителями были представлены документы, подтверждающие внесение ООО «Зима» в уставный капитал ООО «Лето» ½ доли в праве собственности на нежилое помещение (указанное решение было принято ООО «Зима» в установленном порядке 02.11.2004). В течение срока государственной регистрации в адрес регистрирующего органа поступило постановление следователя от 28.10.2004 о наложении ареста на ½ часть нежилого помещения. В связи с этим, государственная регистрация была приостановлена на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до снятия ареста. ООО «Лето», не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, обратилось в суд.

Дайте оценку ситуации.

10). Регистрирующий орган отказал заявителю в приеме заявления о государственной регистрации права собственности на здание теплицы на основании п. 3 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, в связи с тем, что представляемая заявителем доверенность на представление интересов в регистрирующем органе содержала не оговоренные исправления (в словосочетании «выполнить прочие юридические значимые действия» в слове «выполнить» буква «и» исправлена на букву «я»). Заявитель, настаивая на приеме заявления, указывал на то, что данное исправление в тексте доверенности не искажает смысл и содержание документа (замена глагола совершенного вида на глагол несовершенного вида не изменяет объем предоставляемых полномочий.

Оцените доводы заявителя.

11). Регистрирующим органом на основании договора купли-продажи от 25.08.2005, заключенному между ОАО «Янтарь» (продавец) и ООО «Домино» (покупатель) проведена государственная регистрация права собственности ООО «Домино» на нежилое помещение. Впоследствии ОАО «Янтарь» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Домино» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительной государственной регистрации, ссылаясь на следующее: договор купли-продажи от 25.08.2005 не был скреплен печатями, соответственно не была соблюдена письменная форма договора купли-продажи недвижимости; государственная регистрация права собственности ООО «Домино» на нежилое помещение проведена с нарушением требований п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию должны быть в установленных законодательством случаях скреплены печатями.

Оцените доводы ОАО «Янтарь».

12). 02.09.2007 ООО «Город» и ОАО «Мегаполис» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации: ООО «Город» – перехода права собственности на встроенные нежилые помещения к ОАО «Мегаполис», ОАО «Мегаполис» – права собственности на встроенные нежилые помещения. В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор купли-продажи. 15.09.2007 в регистрирующий орган обратилось ООО «Город» с заявлением о приостановлении государственной регистрации на три месяца, указав в качестве причины подачи заявления «наличие необходимости в урегулировании возникших разногласий между сторонами сделки». В связи с тем, что сторонами на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, основания для отказа в государственной регистрации установлены не были, регистрирующим органом была проведена государственная регистрация перехода права собственности, права собственности ОАО «Мегаполис» на встроенные нежилые помещения без ее приостановления.

Оцените ситуацию.

13). Бурлаков С.И. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Регистрирующим органом в приеме заявления было отказано в связи с непредставлением заявителем документа об уплате государственной пошлины, а также кадастрового плана земельного участка. Бурлаков С.И. настаивал на приеме его заявления, обещав донести необходимые документы в течение срока проведения государственной регистрации.

Оцените ситуацию.

14). В регистрирующий орган обратилось ООО «Котлован» с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на нежилые помещения в административном здании. В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор купли-продажи от 05.09.1997. В ходе установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистрирующим органом было установлено, что ЕГРП содержит запись о праве собственности ЗАО «Карьер» на административное здание, в котором расположены указанные нежилые помещения.

Каковы дальнейшие действия регистрирующего органа?