Какими документами следует пользоваться при организации проектирования объектов капитального строительства?

В основу правовой составляющей организации проектирования следует закладывать нормы Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и других законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

После введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ вступил в силу новый порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации (глава 6). При этом определен ряд исходно-разрешительных документов, представляемых заказчиком или застройщиком лицу, осуществляющему подготовку проектной документации (часть 6 статьи 48 [1.2]).

Это относится, в частности, к градостроительному плану земельного участка (постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка»), результатам инженерных изысканий (постановление Правительства Российской Федерации от 19, 01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»), техническим условиям подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (постановление Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»).

Правовая основа согласования проектной документации определена статьей 760 Гражданского кодекса Российской Федерации [1.1], в которой установлено, что «подрядчик обязан:

- согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком - с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;».

Случаи, когда необходимо обеспечить согласование проектной документации, устанавливаются законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а органы, уполномоченные на осуществление тех или иных согласований, определены положениями о федеральных органах исполнительной власти, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с действующей в настоящее время структурой, установленной Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724.

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008№ 87, не установлен раздел «Эффективность инвестиций». В условиях исключения из числе действующих СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» (отменен постановлением Госстроя России от 12.07.2002 № 86), где проводить оценку эффективности инвестиционных проектов?

Действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации разработка предпроектной документации для объектов капитального строительства не установлена. Кроме того, пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» постановление Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» признано утратившим силу. Таким образом, в настоящее время отсутствует законодательное определение предпроектной документации (обоснования инвестиций), и эта документация не является объектом государственной экспертизы.

Вместе с тем, во многих законодательных и нормативных правовых актах прослеживается прямо или косвенно, что такая документация существует, о чем свидетельствуют следующие примеры.

1. Из положений соответствующих статей Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что физические или юридические лица (застройщики или заказчики) принимают активное участие при разработке документов территориального планирования, при подготовке правил землепользования и застройки, а также проектов планировки и межевания территории.

В том числе физические и юридические лица:

а) подготавливают предложения по включению объекта капитального строительства в документы по территориальному планированию (часть 3 статьи 11; часть 5 статьи 15; часть 5 статьи 20; часть 10 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ);

б) подготавливают предложения по учету их интересов при подготовке правил землепользования и застройки или при внесении в них изменений (часть 3 статьи 31; п. 5 части 3 статьи 33, статья 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

в) представляют предложения о порядке, сроках и содержании документации по планировке территории (часть 3 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, уже на прединвестиционной стадии (фазе) заказчик или застройщик должны позаботиться о включении объекта в документы территориального планирования и планировки территории, а также об учете его интересов в правилах землепользования и застройки.

2. Пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» дано поручение «Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации до 1 мая 2007 г. представить в установленном порядке проект акта Правительства Российской Федерации, регламентирующего порядок проведения проверки и выдачи заключений об эффективности и об оценке обоснованности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения».

Учитывая, что раздел «Эффективность инвестиций» из состава проектной документации исключен, указанная оценка может осуществляться только на предпроектной стадии проектирования.

Предпроектные документы в виде «Бизнес-плана» и «Обоснования инвестиций» присутствуют в Положении об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.97 № 1470.

3. В статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ сохраняется положение, что представление земельных участков осуществляется:

а) без предварительного согласования мест размещения объектов;

б) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом в пункте 1 статьи 31 указано:

«Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты».

Однако, ни законодательными, ни нормативными правовыми актами состав и содержание указанного «ТЭО проекта строительства» - не установлены.

4. В соответствии с частью 3 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации «публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства...».

Статьей 9 Федерального закона от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» установлено, что «К полномочиям органов местного самоуправления... в области экологической экспертизы на соответствующей территории относятся:...

организация общественных обсуждений, проведение опросов, референдумов среди населения о намечаемой хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит экологической экспертизе;...»

Для проведения указанных слушаний и обсуждений необходима подготовка соответствующих «обоснований и экологических исследований».

5. В частях 7-9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации указывается порядок получения технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно пункту 10 «б» Положения [2.1], ТУ входят в состав исходных данных и условий для подготовки проектной документации.

Согласно части 9 статьи 48 данного Кодекса, указанные ТУ должны быть выданы «не позднее чем за 30 дней до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства...».

В соответствии с пунктом 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, в запросе о предоставлении технических условий необходимо, в том числе, указать:

- необходимые виды ресурсов, получаемые от сетей инженерно-технического обеспечения [ресурсы (п. 2 Правил): холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия]*;

____________

* Обращается внимание, что ТУ на водоотведение, ливневую и дренажную канализацию, на связь (телефонизация, радиофикация, кабельное телевидение) и др. ИРД установлены иными нормативными правовыми актами

- планируемую величину необходимой подключаемой нагрузки.

Представляется, что указанные сведения без проведения предпроектных расчетов предоставить невозможно.

6. В пункте 3 статьи 12 Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено:

«Предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам».

Для подготовки «санитарно-эпидемиологического заключения» специалисту Роспотребнадзора необходимо провести изучение соответствующих материалов, чтобы удостовериться, что санитарные нормы соблюдены.

Обращается внимание, что упоминания о наличии предпроектной документации имеют место в других законодательных и нормативных правовых актах, например: пункт 3 статьи 27 [1.5]; пункт 3 статьи 34 [1.6]; статья 31 [1.7]; подпункт «в» пункта 64 [2.7]; пункт 6 [2.8]; пункт 7 [2.9]; пункты 14, 15 [2.10]; пункты 3, 6 [2.11]; пункт 19.7 [3.6]; пункт 79 [3.7]; пункт 3.2 [3.8].

Таким образом, хотя с юридической точки зрения единого предпроектного документа нет, фактически без него нельзя обеспечить подготовку проектной документации.

В создавшейся ситуации рекомендуется использовать ранее действовавшие документы, определяющие состав и требования к содержанию предпроектных документов, в том числе «Инвестиционного замысла», «Ходатайства о намерениях» и «Обоснования инвестиций».