![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Особенности и закономерности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: ~ Создание новых объектов недвижимости; ~ Передачу прав на недвижимость; ~ Установление равновесных цен на объекты недвижимости; ~ Эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; ~ Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; ~ Инвестирование в недвижимость.
Выполняет при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: 1. со сменой собственника: – куплю-продажу объектов недвижимости; – наследование; – дарение; – мену; – обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); 2. с частичным или полным изменением состава собственников: – приватизацию; – национализацию; – изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; – внесение в уставный капитал; – банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); 3. без смены собственника: – инвестирование в недвижимость; – развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); – изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; – управление, эксплуатация; – залог; – аренду; – передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; – регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; – ренту; – пожизненное содержание с иждивением; – передачу в доверительное управление; – введение (снятие) сервитутов и иных обременении; – страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости. Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами (рис. 24). Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями: – низкой ликвидностью; – цикличным характером; Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. – высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
Рис. 24. Цикличность развития рынка недвижимости: 1 – спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 – поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 – новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 – насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 8. Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение. Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах. Таблица 8. Система факторов, влияющих на спрос и предложение.
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости. Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения. Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления. К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности. Преимущества: ~ Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости; ~ Достаточная устойчивость потребительского спроса; ~ Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов; ~ Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов. К недостаткам можно отнести: ~ Информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций; ~ Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости; ~ Необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости; ~ «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса; ~ Издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.
|