Затратный подход.

Пр: срок экономической жизни здания 120 лет (Тэк). Стоимость здания (Спрод)=75000р. Стоимость земельного участка (Сзу)=17000р. ПСВ=74000р. Определить эффективный возраст (Тэф)?

Решение:

1. Сзд=Спрод-Сзу=75000-17000=58000р(на тек момент воемени).

2. И=ПСВ-Сздтек=74000-58000=16000р.

3. И/ПСВ=Тэф/Тэк, Тэф=И*Тэк/ПСВ=16000*120/74000=26 лет ответ.

4.

Пр: определить срок экономической жизни Тэк?. Спрод=90000р, Тэф=35 лет, Сзу=21000р, ПСВ=90000р.

Решение:

1. Сзд=90000-21000=69000р.

2. И=90000-69000=21000р.

3. И/ПСВ=Тэф/Тэк. Тэк=35*90/21=150 лет ответ.

1.1.2. срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продаж $75000, стоимость участка $17000, а стоимость восстановления $74000.

Решение:

75000+17000=92000

92000-74000=18000

18000*120/74000=29 лет.

1.1.10: здание продано 100000р. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40000р. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80000р. Определить общий накопленный износ:

Решение:

1. Сзд=Спрод-Сзу=100000-40000=60000р.

2. И=ПСВ-Сздтек=80000-60000=20000р.

1.1.11: определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28000р. Полная стоимость воспроизводства равна 90000р, общий износ 20%.

Решение:

1. Сзу=28000, ПСВ=90000р, И=20% от ПСВ=18000р.

2. И=ПСВ*0, 2.

3. Сзд=ПСВ-И.

4. Спрод=Сзу+Сзд.

5. Спрод=28000-18000+90000=100000р.

1.1.12 Определить износ здания, если стоимость его земельного 15000, сметная стоимость стоительства аналогичного здания равна 45000, а оценочная стоимость всего объекта составляет 55500.

Решение:

1. Сзу=15000

2. Ссмет=45000

3. Соб=55500

4. И=15+45-55, 5=4500р.

1.1.4 определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200000р, стоимость участка 15000р.

Решение:

1. ПСВ-?,

2. Тэф=50

3. Тэк=100

4. Спрод=200000

5. Сзу=15000

6. Сзд=200-15=185тыс.р.

7. И/ПСВ=0, 5.

8. И=ПСВ-Сздтек=370-185=185тыс.р.

9. 1-185/ПСВ=0, 5

10. ПСВ=182/0, 5=370 тыс.р.

1.1.5 определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 85000р. Стоимость участка 23000р. Эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Решение:

ПСВ=85000, Сзу=23000, Тэф.ул=10лет, Тэк=50.

1. И=ПСВ*Тэф/Тэк=85000*10/50=17000р.

2. Сзд=85000-17000=68000 ответ.

1.1.6 склад 40*50 имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 0, 2р./м кв., в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовый рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе 5. Какова сумма экономического износа, вызванного изменением окружающей среды?

Решение:

1. Площадь=2000м.кв.

2. А=0, 2м.кв./год

3. ВРМ=Соб/Дох.

4. Изменение стоимости=5*400=2000

5. ВРМ=2000/400=5.

6. Изм.стоимости=ВРМ*А=2000

7. Износ=А=400.

1.1.7. торговый центр, имеющий площадь 500 м.кв., стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 10 д.е., в месяц. Обычный годовой валовый рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3. Определить вид износа и его сумму.

Решение:

Изменение аренды=120 год.

120*500=60000 износ 60000.

Изменение стоимости 180000=60000*3

1.1.8 Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование за 4000р. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену 12000р. Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 кв.м. высота потолка 2, 5м. ежегодная потеря арендной платы составляет 4р. За кв.м. Валовый рентный мультипликатор 5. Определить вид износа и сумму устранимого и неустранимого износа.

Решение:

1. 4000+12000=16000.

2. ∆ А=400 м.кв. ежегодно.

3. ∆ С=2000р.

РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД:

Сравнительный анализ продаж:

1.2.1 известна следующая информация по парным продажам:

Дом с садом: 55000: 60000: 52000: 47000: 48500.

Дом без сада: 51000: 57000: 50000: 45000: 43000.

Определить медианное, модульное, среднее значение. Установите корректировку.

Решение:

Корректировка на сад: 4000: 3000: 2000: 2000: 5500.

Мода=2000.

Медиана=3000.

Среднеарифметическое=3300.

1.2.2. известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь: 200: 200: 250: 250.

Баня: есть: нет: есть: нет.

Бассейн: есть: есть: есть: нет.

Цена пр: 44000: 40000: 55000: 50000.

Определить:

Корректировку на разницу в площади, наличие бани, наличие бассейна.

Решение:

1-2: БАНЯ 4000.

1-3: площадь 55000-44000=11000.

3-4: бассейн 55000-50000=5000-4000=1000.

1.2.3. известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь: 150: 150: 200: 200.

Сад: есть, есть, есть, нет.

Гараж: есть, нет, есть, нет.

Цена: 32000, 30000, 45000, 40000.

Решение:

1-2: гараж: 32-30=2.

1-3: площадь: 45-32=13.

3-4: 45-(40+2)=3.

Проверка:

1. 32+13=45.

2. 30+13+2=45.

3. 45.

4. 40+2+3=45.

1.2.4. известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь: 300, 300, 250, 250.

Балкон: есть, нет, есть, есть.

Сад: есть, нет, есть, нет.

Цена: 35000, 30000, 30000, 28000.

Решение:

1-2 балкон: 35-30=5.

1-2 сад: 35-30=5.

1-4 сад: 35-(28+5)=2.

Проверка:

1. 35000.

2. 30000+5000=35000.

3. 30000+5000=35000.

4. 28000+5000+2000=35000.

1.2.9. сопоставимый объект был продан за 100 000 000. Оцениваемый объект имеет 5 отличий.

1. превосходит: -3%. 0, 97.

2. уступает: +7%. 1, 07.

3.уступает: +3%. 1, 03.

4. уступает: +4%. 1, 04.

5. превосходит: -5%. 0, 95.

6. превосходит: -6%. 0, 94.

7. превосходит: -9%. 0, 91.

Корректировки 37000.

Стоимость 10000-37000=63000.

Цена скорректированная 91000: 90000.

1.2.11. необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы, за который оценена в 105000. В месяц, используя валовый рентный множитель, выведенный из следующей информации:

№, цена, аренда. ВРМ

1. 16000: 123077. 16000/123077=129, 9.

2.16500: 122222. 135

3.16800: 134400. 125

4.17000: 130770. 129, 9

5.17200: 132300. 130

35 задача. продан за 100000000.

Решение:

1. Уступает +7%=1, 07.

2. Уступает +4%=1, 04.

3. Превосходит -5%=0, 95.

4. Превосходит -6%=0, 94.

5. Превосходит -9%=0, 91.

6. Общая сумма %=9.: 0, 9.

7. Цскорр1=100000-9000=91000тыс.р.

8. Цскорр2=90000.

38 задача: решение:

1-2 пара: гараж: 428000-426500=1500.

1-3 пара: площадь: 433000-428000=5000.

3-4 пара: ванна: 433000-(430000+1500)=1500.

Проверка:

1. 428000+5000=433000.

2. 426500+5000+1500=433000.

3. 430000+1500+1500=433000.