Общая характеристика рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это совокупность от­ношений вокруг операций с объектами недвижи­мости. Этот рынок представляет собой сферу вло­жения капитала в объекты недвижимости и сис­тему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляют­ся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сда­че объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основны­ми типами недвижимости).

Можно выделить отдельно рынок доходной не­движимости, который сегментируется по функ­циональному назначению объектов:

— рынок объектов офисного назначения;

— рынок объектов торгового назначения;

— рынок объектов производственно-складско­го назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рын­ке объектов незавершенного строительства дей­ствуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регули­рования и возможны изменения целевого назна­чения недостроенного объекта и первоначально­го плана застройки.

В зависимости от юридических прав на недви­жимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижи­мости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответству­ющий эквивалент передается полное право соб­ственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частич­ный набор прав, исключающий право распоря­жения.

Каждый из сегментов развивается самостоя­тельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рын­ков недвижимости, в политике приватизации го­сударственной и муниципальной собственности. К особенностям рынка недвижимости относятся:

— локальность (вследствие неизменяемого ме­стоположения объектов);

— низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объек­та, состояния инфраструктуры в районе нахож­дения недвижимости: наличия дорог, метро, пред­
приятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

— сезонные колебания;

— необходимость государственной регистрации сделок;

— вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на под­держание объекта недвижимости в функциональ­но пригодном состоянии (ремонт, эксплуатаци­онные расходы и др.); ежегодный налог на владе­ние недвижимостью; высокие транзакционные из­держки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке не­движимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бы­вает сложно, так как здания строятся долго — от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недви­жимости. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на этом рынке:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района Месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Формирование рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (табл. 1.2).

Рынки недвижимости для различных регионов или районов значительно отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены природными, экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой местными властями, к тому же каждый земельный участок уникален и может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственное, промышленное назначение.

Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью, высока степень нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных до­кументах, в большинстве случаев не соответству­ют реальной сумме, выплаченной по сделке.

На сегодняшний день рынок недвижимости в России развивается очень медленными темпами. Основные причины, сдерживающие его развитие, таковы: экономическая и политическая неста­бильность, нестабильность финансового сектора, криминальная обстановка, несовершенство зако­нодательства.

Таблица 1.2