Особенности инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости неразрывно связан с ин­вестиционной деятельностью. Инвестиции осуще­ствляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (переме­щение прав собственности на объекты).

Инвестиции — это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение соб­ственности, которая имеет потенциальную спо­собность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность — выполне­ние инвестором практических действий по вло­жению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение соб­ственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полез­ный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Так, вследствие существен­ных различий региональных рынков недвижимо­сти, вызванных природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются различия и в региональной инвестиционной привлекательнос­ти. Потенциальному инвестору при принятии ре­шений об инвестировании необходимо анализиро­вать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большин­стве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям поку­пателей, недостаток долгосрочных инвестицион­ных ресурсов для привлечения в сферу недвижи­мости — вот некоторые основные факторы, сдер­живающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестирующих в недвижи­мость:

— получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;

— прирост капитала за счет увеличения сто­имости недвижимости вследствие изменения ры­ночных цен, реконструкции и развития объек­тов;

— будущая длительная эксплуатация объекта;

— получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвес­тирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений мес­тных властей, экологии, экономических факто­ров, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обес­печивают прирост средств за счет роста цен на жилье. Наличие высокого потенциального спро­са на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, усиливающейся с притоком беженцев, обеспечивает перспективность и привлекатель­ность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привле­кательность приобретения доходной недвижимо­сти заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвиднос­ти недвижимости и длительности срока окупае­мости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимос­ти могут быть прямыми и косвенными: прямые — приобретение недвижимости на торгах, в со­ответствии с частным договором, покупка с об­ратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвес­тициях в недвижимость, инвестиции в обеспечен­ные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают

второе место после корпоративных ценных бу­маг, в России популярность этого рынка не на­столько высока, хотя соответствующие тенден­ции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. Вот они:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выпла­чиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесяч­ной наличностью, так как ежемесячная оплата
аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения не­движимостью (разница между денежными по­ступлениями от аренды и затратами на обслужи­вание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

— денежный поток доходов корпораций зави­сит от объема реализации продукта, которые на­ходятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимос­ти более стабильны, потому что они базируются
на договорах аренды;

— источники корпоративных денежных дохо­дов могут с течением времени измениться, а ис­точники доходов от недвижимости более пред­сказуемы, поскольку здания неподвижны, акти­вы зафиксированы и физически, и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости срав­нима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестирован­ного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к полу­чению инвестором доход должен превышать за­траты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что дол­жно соответствовать более высоким рискам вло­жения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризу­ются большей степенью сохранности, безопасно­сти и возможностью контролирования инвесто­ром, чем инвестиции в акции.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наи­большей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвесто­ра зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на при­обретение объекта. Подобный прогноз может быть существенно искажен в условиях нестабильной экономической ситуации в России. Эта ситуация усугубляется невозможностью быстрого получе­ния выгоды, что связано со специфическими ха­рактеристиками недвижимости: низкая ликвид­ность, длительный срок оформления сделки, срав­нительно небольшое число потенциальных поку­пателей вследствие высокой стоимости, большие затраты на изменение варианта использования. Наряду с проблематичностью прогнозирования в сложившихся условиях, точность прогноза сни­жается при увеличении прогнозного периода.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

— ожидаемый доход на инвестиции;

— ставка банковского процента;

— налоговая политика в целом и в инвестици­онной сфере в частности;

— темпы инфляции;

— степень риска инвестиций в недвижимость.

Наибольшей инвестиционной привлекательно­стью в России пользуется жилье, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высо­кого потенциала спроса, относительной простотой и доступностью такого инвестирования. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения России и требуется дол­говременная ссуда, а система ипотечного кредито­вания практически не функционирует вследствие инфляции, снижения реальных доходов населения и недостаточной стабильности экономики.

Одной из причин того, что острота жилищной проблемы не снижается, является недостаток ин­вестиционных ресурсов на рынке недвижимости. До начала экономических реформ основным ис­точником жилищного финансирования был госу­дарственный бюджет. Существовавшая система кредитования затрагивала только сферу строи­тельства нового жилья индивидуальными заст­ройщиками или жилищными кооперативами, но не покупку готового жилья. При этом долгосроч­ные кредиты населению составляли незначитель­ную долю в общем объеме финансирования жилья. С начала 90-х гг. в сфере жилищного фи­нансирования значительно увеличилась доля ча­стного сектора, изменилась структура ввода в дей­ствие жилых домов по типам застройщиков, го­сударство перестало играть роль основного учас­тника на данном рынке. В результате резкого со­кращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, отсутствия кре­дитных механизмов строительства и приобрете­ния жилья, существенно сократились объемы жи­лищного строительства, что привело к заметно­му ухудшению положения в строительном секто­ре, убыточности многих строительных предпри­ятий.

Одним из способов активизации инвестиций в строительном секторе является привлечение сред­несрочных банковских кредитов с «шаровым» платежом на кредитование застройщиков жилья. В этом случае основные финансовые ресурсы не отвлекаются на период строительства: застрой­щики, получившие такую ссуду, погашают основ­ную сумму после завершения строительства, а до этого момента выплачивают только проценты по кредиту. Выдача такого строительного кредита производится, когда застройщик уже имеет пра­во собственности или аренды на участок под стро­ительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осу­ществление строительства. Однако в этом случае кредитору сложно точно оценить вероятность ре­ализации проекта и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Риск снижается, если существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных креди­тов потенциальным покупателям для приобрете­ния этого жилья.

Проблемы активизации инвестиций в недви­жимость, развития системы долгосрочного ипо­течного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использова­нием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья пред­приятиями своим сотрудникам, выпуск в некото­рых городах муниципальных жилищных обли­гаций и др.

Рассмотрим, как влияют на инвестиции в не­движимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлека­тельности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

— быстрое обесценение денег при недостаточ­ной надежности их сохранности в кредитных уч­реждениях;

— частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

— ограниченность более доходных направлений инвестирования;

— достаточная доступность и простота инвес­тирования в жилье;

— инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции су­ществуют обстоятельства, стимулирующие к вло­жению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соот­ношение между затратами и ожидаемой выго­дой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостат­ку финансовых ресурсов у потенциальных поку­пателей.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инве­стиционная деятельность подвержена значитель­ным рискам, что приводит к снижению инвести­ционной активности на рынке недвижимости. Ог­раниченность инвестиционных ресурсов обусло­вила процесс свертывания строительства прак­тически во всех отраслях экономики.

И все же рынок недвижимости является при­влекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

— инвестиции в недвижимость характеризуют­ся значительной степенью сохранности, безопасно­сти и возможностью контролирования инвестором;

— в момент приобретения недвижимости ин­вестор получает пакет прав, в то время как боль­шинство иных объектов инвестирования не вле­чет за собой право собственности;

— вложения в недвижимость позволяют сохра­нить средства от инфляции;

— рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

— высокий риск инвестирования в недвижи­мость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестицион­ная активность на рынке недвижимости сниже­на. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, ока­зался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержа­ли бы платежеспособный спрос населения и сде­лали бы возможным улучшение жилищных ус­ловий населения в массовом порядке. Сбаланси­рованность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости — необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.