Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факто­ров. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвя­заны. На один конкретный объект могут одно­временно влиять несколько принципов, в каж­дой конкретной ситуации набор принципов мо­жет быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном примене­нии позволяют обеспечить достоверное заключе­ние о его стоимости.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории (рис. 2.2).

Принцип наилучшего и наиболее эффектив­ного использования (ННЭИ) основан на опреде­лении стоимости недвижимости в случае исполь­зования объекта наилучшим, наиболее эффектив­ным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает са­мую высокую текущую стоимость недвижимос­ти.

Рис. 2.2. Основные принципы оценки недвижимости

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта су­ществует несколько ограничений:

— максимальная эффективность;

— финансовая обоснованность;

— физическая осуществимость;

— соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется

дисконтированием будущих доходов альтернатив­ных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способ­ность этого проекта обеспечить доход, достаточ­ный для возмещения расходов инвесторов и по­лучения ожидаемого дохода на вложенный капи­тал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сро­ков реализации проекта, вероятности стихий­ных бедствий, доступности транспорта, воз­можности подключения к коммунальным удоб­ствам.

Для установления соответствия варианта ис­пользования законодательству необходим ана­лиз строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строитель­ство в данном месте, зонирование, перспекти­вы развития города и района, негативные на­ строения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельно­го участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффек­тивного, стоимость пустующего земельного учас­тка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка опти­мальным образом. Например, участок с индиви­дуальным домом в районе коммерческой застрой­ки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного учас­тка отлично от наилучшего варианта использо­вания, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то теку­щее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наи­лучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эф­фективного использования учитываются при оп­ределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Рассмотрим принципы, отражающие компонен­ты недвижимости.

Принцип вклада основан на измерении стоимо­сти каждого элемента, вносимой им в общую сто­имость объекта. Учитывается влияние как при­сутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оцен­ке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улуч­шений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Пример. Проведены работы по благоуст­ройству земельного участка с целью повышения его стоимости. Рассмотрим три ситуации:

То есть произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не со­ответствовать последовавшему увеличению сто­имости объекта.

Принцип предельной продуктивности заклю­чается в том, что последовательное внесение улуч­шения будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктив­ности, после чего затраты по созданию дополни­тельных улучшений не будут полностью компен­сированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе при­влечет дополнительных посетителей, что повы­сит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затра­ты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продук­тивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в резуль­тате проведенных мероприятий. Увеличение объе­ма инвестиций в развитие производства будет со­провождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

П р и м е р. У застройщика есть выбор раз­бивки земельного массива на участки с целью строительства на каждом односемейного жило­го дома. При этом размеры жилища и, соответ­ственно, его уровень и стоимость зависят от ве­личины земельного участка. Данные предвари­тельных расчетов:

Точка предельной продуктивности соответ­ствует разбивке земельного массива на четыре участка.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы эле­менты объекта, тем выше его стоимость на рын­ке. Например: жилой дом с хорошей планиров­кой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы кото­рого менее сбалансированы; стоимость рестора­на с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое поме­щение.

В соответствии с принципом сбалансированно­сти следует также учитывать количество гости­ниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта опре­деляется на основе требований рынка. Несбалан­сированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «за­мораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточ­ность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Разберем принципы, основанные на представ­лениях пользователя.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полез­ностью для пользователя обладает и большей сто­имостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а сте­ны «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде пото­ка доходов. Доходы могут быть получены в ре­зультате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласит, что осведомлен­ный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спро­сом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэто­му на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора Повлияет стоимость предлагае­мых на рынке объектов аналогичной доходнос­ти, которые являются альтернативной возмож­ностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок _в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части го­рода для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые бу­дущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, прино­сящей доход, выражаются в получении ожидае­мой доходности инвестиций за счет потоков до использованной и будущей перепродажи

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей сто­имости объекта может носить как положитель­ный, так и отрицательный характер. Экономи­ческий спад, недостаточная охрана порядка и сло­жившееся негативное общественное мнение мо­гут привести потенциальных покупателей к от­казу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зда­ний без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлека­тельности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положи­тельных ожиданий, тем выше стоимость недви­жимой собственности.

Рассмотрим принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вы­званного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на сто­имость недвижимости:

— экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ре­сурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных
материалов, тарифы на коммунальные услуги;

— политические: состояние и тенденции изме­нения законодательства;

— социальные: изменение численности, плот­ности населения, образовательного уровня;

— административные: ставки налогов и зональные ограничения;

— экологические: подверженность района ме­сторасположения недвижимости засухам и затоп­лениям, ухудшение или улучшение экологической

обстановки.

Принцип изменений основан на учете измене­ний, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в це­лом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост — период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быст­рое развитие отрасли, города;

2) стабильность — период равновесия, кото­рый характеризуется отсутствием видимого из­менения уровня доходов или убытков;

3) упадок — период социальной нестабильнос­ти и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление — период обновления и возрож­дения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определен­ном уровне с учетом конкуренции.

Основной чертой конкурентного рынка явля­ется наличие большого числа независимо действу­ющих продавцов, предлагающих свою продук­цию. Конкурентная фирма не может устанавли­вать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, но может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, пре­вышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлага­ется на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложе­нии аналогичных объектов.

Принцип спроса и предложения основан на оп­ределении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

11а спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение чис­ленности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кре­дитной ставки и др.

Закон предложения гласит, что производите­ли сочтут выгодным направить большее количе­ство ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает поль­зоваться спросом, на рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщи­ков.

По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос при­ведет к предложению объектов по более высоким ценам и растущая цена вытеснит некоторых по­требителей с рынка.

Стоимость будет увеличиваться с возраста­нием спроса и падением предложения. Колеба­ния спроса и предложения на рынке недвижи­мости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго — от нескольких месяцев до нескольких лет, а в

случае излишков недвижимости цены остают­ся низкими несколько лет. Оценщику необхо­димо постоянно следить за развитием и состоя­нием рынка.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармониру­ющих объектов при совместимом характере зем­лепользования. Использование земельного учас­тка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Но­вое строительство должно быть выдержано в пре­обладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддержи­вает их стоимость на определенном уровне. На­пример, наличие по соседству с дорогими жи­лыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недви­жимости.

В целом, применение принципов оценки не­движимости позволяет учесть наиболее значи­мые факторы, влияющие на ее стоимость, и по­могает максимально приблизить получаемые ре­зультаты к реальной экономической действи­тельности.

Задача 1. Стоимость вакантного земельно­го участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами нор­ма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ, т.е. отношение величины прибыли к объему капиталь­ных вложений) составит 20%.