Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой город­ские земли. На их ценность влияют величина го­рода и его производственно-хозяйственный потен­циал, уровень развития инженерной и социаль­ной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

— интенсивное движение транспорта нежела­тельно для жилого района, но увеличивает сто­имость участка для целей торговли;

— размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на про­мышленное развитие; для них важны транспорт­ная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой эконо­мике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бес­платной» земли привело к серьезным диспропор­циям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использо­ванию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко при­водящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейше­му усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения зе­мельных участков;

— цена за 1 га — для больших массивов сель­скохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

— цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

— цена за 1 фронтальный метр — для коммер­ческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна дли­не его границы по улице или шоссе при стандарт­ной глубине участка, на которую приходится не­большая часть стоимости;

— цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в рай­онах жилой, дачной застройки;

— цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участ­ка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципаль­ной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабиль­ным источником доходов местного бюджета. Го­родские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому воп­рос повышения эффективности использования зе­мель является актуальным для них. Чтобы земель­ная собственность использовалась более эффектив­но, т. е. приносила максимальный доход от ис­пользования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальней­шее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную си­туацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улуч­шению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение на­логового бремени, стимулирование эффективно­го использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструкту­ризации территории.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимули­ровать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской эко­номики.

В ходе проведения политики взимания платы за земельные ресурсы на основе их рыночной сто­имости достигаются следующие результаты:

— создание и развитие адекватной системы ры­ночных отношений системе оплаты за земельные ресурсы;

— справедливое распределение налогового бре­мени;

— стимулирование перераспределения земли между конкурирующими типами землепользова­ния;

— стимулирование эффективного использования и активизации инвестиций в реконструкцию и раз­витие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории слу­жат исходной информацией для решения следу­ющих задач: выработка градостроительной по­литики и социальное планирование, формирова­ние предложения по типам функционального ис­пользования территории с учетом ее качества, формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики, анализ последствий вариантов развития и реструктури­зации городской среды, оптимизация муниципаль­ных инвестиций в поддержание и развитие го­родской среды, определение инвестиционной при­влекательности территории как функции стоимо­сти городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием по­зволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, про­дать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

— проектировщика-градостроителя в процес­се функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования терри­тории должна выступать комплексная градо­строительная оценка рыночной стоимости.