Капитализация равномерно изменяющихся доходов

Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:

R* = R / К_k,

где R - ставка капитализации без учета изменения потоков дохода; R* - ставка капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода; К_k - корректирующий коэффициент.

Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если доход уменьшается ставка капитализации возрастает.

Рассмотрим модели регулярного изменения дохода, которые применяются в практике оценки недвижимости.

Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле

1 - (1+t)^(N-n) / (1+i)^(N-n)

К_k =

(i -t)·а_n ((N - n), i)

где t - ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года; (N - n) - оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет; i ставка дисконтирования; а_n ((N-n), i) - текущая стоимость единичного аннуитета:

а_n = [1 – 1/(1+i)^(N-n)] / i

П р и м е р. Арендодатель планирует ежегодно увеличивать арендную плату на 3%, оставшийся срок экономической жизни объекта - 15 лет, i = 24%. Рассчитаем корректирующий коэффициент для ставки капитализации:

1-(1+0, 03)¹⁵ /(1+0, 24)¹⁵

К_k =

(0, 24 - 0, 03).4, 00129

=1, 1650.

Доход, изменяющийся на постоянную величину. Если доход изменяется на постоянную величину, корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле

К_k = 1+ Δ I/i ∙ { [(N-n) – (N-n)∙ SFF((N-n), i)-1] / I }.

В реальности моделей изменения потоков дохода больше, нами рассмотрены только основные, традиционно применяемые при анализе инвестиционного дохода от недвижимости.

Когда доход и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом, применяют модели собственности. Эти модели позволяют одним действием определить текущую стоимость потоков дохода и реверсии.

Применяется базовая формула Эллвуда

Ro = Yj + A

где А - величина корректировки.

Значение А может быть положительным, если стоимость актива уменьшается, и отрицательным - если увеличивается; для его расчета может быть использован фактор фонда возмещения (SFF) или норма рекапитализации (а):

Ro = Yo – Δ x SFF или Ro=Yo – Δ х а,

где Δ - долевое изменение стоимости актива.

Рассмотренные методы капитализации по расчетным моделям основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.