Методы анализа инвестиционных проектов

При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины:

Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.

Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.

Определение степени вероятности осуществляется несколькими способами:

- на основе анализа и исследования прошлых событий;

- в результате проведения научных исследований и экспериментов;

- в результате анализа взаимосвязи факторов: можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости;

- выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.

Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих изменить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена.

Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга - отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:

DCR = NOI / DS.

Как измеритель риска, коэффициент покрытия долга обычно применяется при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование.

Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.

П р и м е р. Требуемое значение DCR=1, 6, ипотечная постоянная равна 0, 2, а заемные средства составляют 70 инвестиций. Какой требуется получать доход на собственный капитал, чтобы инвестиционный проект был приемлемым для кредитора?

Определим общий коэффициент капитализации для данной инвестиции:

Ro = m x Rm x DCR = 0, 7 х 0, 2 х l, 6 = 0, 224.

Рассчитаем ставку капитализации собственного капитала:

Таким образом, кредитора устроит только инвестиционный проект, который обеспечит поступление дохода на собственный капитал не менее 28 %.

Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.

При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может помочь в определении времени входа в проект и времени выхода из проекта.

Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взя1'ия на себя дополнительного риска.

Например, требования инвестора к инвестициям: 20% доходности при продолжительности инвестиционного проекта не более 3 лет. Принятие инвестором проекта продолжительностью 4-5 лет требует компенсации дополнительного риска, связанного с будущим, и ставка дисконтирования должна быть скорректирована с учетом компенсации дополнительного риска.

Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат.

П р и м е р. Ожидаемый чистый операционный доход 100 000 руб. Есть вероятность того, что он может быть меньше на 10 % и стать равным 90 000 руб.

Доля собственных средств в инвестиционном проекте 30 %. Наиболее вероятная ставка капитализации собственного капитала 25 %, но она может увеличиться на 10 % и стать равной 27, 5 %.

К какому изменению более чувствителен конечный результат, если ипотечная постоянная равна 20 %?

Рассмотрим, как изменится стоимость проекта при изменении NOI на 10 %:

Изменение NOI на 10 % приведет к уменьшению стоимости на 46 511 р.:

Изменение Re на 10 % приведет к уменьшению стоимости на 15 678 р.

Таким образом, изменение NОI на 10 % имеет более существенные последствия, чем изменение Re на 10 %.

Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.

Метод Монте-Карла. Анализ чувствительнсти позволяет учитывать изменение только од ной переменной, этот метод - комбинации всех возможных изменений переменных. Для приме нения этого метода требуются сложные компьютерные модели.

Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опустить ся действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости при котором NPV = 0.