Список использованных источников. Общие сведения об объекте оценке

Содержание

Введение

Общие сведения об объекте оценке

Цель оценки.

Имущественные права

Дата оценки.

Класс собственности

Допущения и ограничения

Анализ объекта оценки и его окружения

Обзор социально-экономических условий, а также рынка

Недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Участок и прилегающая территория

Описание объекта оценки

Заключение по анализу объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки

Основные этапы затратного подхода

Определение рыночной стоимости, права аренды на земельный участок

Определение стоимости замещения объекта как нового.

Расчет физического износа.

Расчет рыночной стоимости.

Применение доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки

Методы и основные этапы доходного подхода

Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки

Определение потерь от недозагрузки объекта оценки

Определение действительного валового дохода (ДВД)

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости

Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости

Расчет коэффициента капитализации

Норма дохода на капитал

Определение очищенной от риска нормы дохода

Риски вложения в объект недвижимости

Определение надбавки за низкую ликвидность

Определение поправки на инвестиционный менеджмент

Определение нормы возврата на капитал

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта недвижимости

Согласование результатов оценки

Заключение

Список использованных источников

1 Общие сведения об объекте оценке

1.1 Цель оценки

Целью оценки объекта недвижимости в курсовой работе является анализ и изучение данного объекта с определением рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости для последующей продажи объекта.

1.2 Имущественные права

Данный объект недвижимости находится на полном праве собственности с правом долгосрочной аренды земельного участка.

1.3 Дата оценки

Оценка объекта недвижимости проводится на 17.02.2010г.

1.4 Класс собственности

Оцениваемая собственность относится к неспециализированному классу собственности.

1.5 Допущения и ограничения

Специалисты, выполнившие оценку объекта недвижимости имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2 Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Краснодар - административный центр Краснодарского края, крупнейший в Южном федеральном округе транспортный узел и самый большой город на Северном Кавказе. Краснодар расположен в центре Краснодарского Края, на северо-западе Кавказа, на правом берегу реки Кубани, является столицей курортного района и на фоне возросшего интереса россиян к недвижимости на Кубани привлекает к себе пристальное внимание. Город развивается и процветает. В связи с этим рынок недвижимости Краснодара всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на недвижимость.

Данный объект оценки - офисное помещение, расположен в городе Краснодаре по улице Ставропольской – Старокубанской, ЧМР.

и т.д……………………….

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и более эффективное использование – это разумное вероятное и разрешенное использование объектов недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивающее наибольший экономический эффект. На практике анализ наилучшего и эффективного использования проводят путем проверки соответствующих рассмотренных вариантов.

Использование по следующим критериям:

1. Быть физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу.

2. Быть законодательно допустимым, то есть срок и форма предполагаемого использования не должно попадать под действия правовых ограничений существующих, либо потенциальных.

3. Быть финансово самостоятельным, то есть использование должно обеспечить доход равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

Критерий финансов осуществляемых, является положительно возврат инвестируемого капитала, то есть возврат или больший расход на компенсацию затрат на содержание финансовых обязательств и возврата самого капитала.

- быть максимально эффективным, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которой подтверждена рынком.

- для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка, как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности улучшениями. Будут больше стоимость участка без улучшений, наилучшему и более эффективного использования, будет использование собственности с улучшением. Когда стоимость свободного участка превысит стоимости с улучшениями собственности наилучшее и более эффективного использования будет использование земли, как свободное.

Анализ наилучшего и более эффективного использования позволяет определить наиболее доходную конкуренцию, использования недвижимости, то есть то использование которое соответствует максимальной стоимости объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования выбираемого типичным инвестором на рынке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного является результат суждений оценщика на основе аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым выражать лишь мнение, но не безусловный фактор в соответствии с функциональным назначением, окружающей застройки объекта оценки единственно физически возможно, юридически обоснованно использование является текущим.