Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки

4.1 Основные этапы затратного подхода

Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем зданий и сооружений по своим потребительским характеристикам оцениваемого имущества.

Основные этапы при применении данного подхода:

1. Определение рыночной стоимости, права аренды на земельный участок под оцениваемым объектом

2. Оценка восстановительной стоимости объекта оценки

3. Определение величины накопленного износа

4. Уменьшение восстановительной стоимости нового аналогичного объекта на сумму накопленного износа для получения стоимости замещения

5. Увеличение стоимости замещения на рыночную стоимость права аренды земельного участка

4.2 Определение рыночной стоимости, права аренды на земельный участок

Право аренды – это срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды.

Стоимость права аренды определяет объем полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с договором аренды.

Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с Распоряжением МинИмущества РФ от 10 апреля 2003г. №1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка».

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочия арендатора срока действия права, обременений права аренды, целевого назначения и разрешенного использования.

Оценка производится затратным, сравнительным и доходным подходами в соответствии с методическими рекомендациями. Как правило, на практике используют метод сравнения продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды на земельный участок предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка

2. Определение величины коэффициента капитализации

3. Расчет рыночной арендной платы за земельный участок

4. Расчет права аренды на земельный участок

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка

На рынке земельных участков необходимо выявить недавние продажи сопоставимых участков на соответствующем сегменте земельного рынка по следующей характеристике:

· Цена продажи (стоимость продвижения)

· Условия финансирования (наличный или безналичный расчет; единовременный платеж либо по частям)

· Условия продажи (рыночная, вынужденная)

· Предполагаемая дата продажи

· Вид права

· Площадь

· Местоположение

· Инженерные коммуникации (наличие, отсутствие)

· Наличие построек

Таблица 4.1 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка

Необходимо определить показатель и единицы сравнения, определяющие стоимость земельного участка. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке поправки производятся в цене объекта аналога. Оценка земельного участка путем сравнения его с объектами аналогами производится по элементам сравнения (цена за 1 га, за 1 сотку, за 1 кв.м).

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий закрепления сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Необходимо учитывать следующие элементы:

· Наличие улучшений (если участок пустой корректировка 0%, если ветхое здание - 0%)

· Вид права (корректировка вносится при отягощении права покупателя залогом или долгосрочной арендой)

· Корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой продажи-15%

· Условия финансирования (вводится корректировка при использовании заемных средств либо кредитов)

· Условия продажи (корректировка при вынужденной продаже)

· Дата продажи (вводится корректировка)

· Инженерные коммуникации (вводится при отсутствии каких-либо коммуникаций)

Таблица 4.2 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж

2. Определение величины коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации земельного участка включает в себя две составляющих – несистематический риск и безрисковая ставка.

К систематическим рискам относятся:

- необоснованное вмешательство в собственность

- ухудшение коммуникабельности района расположения

- изъятие земли для государственных и муниципальных нужд

К_д= К_бр+ К_р

где К_бр - безрисковая ставка

К_р - рисковая ставка

Таблица 4.3 - Расчет рисков

К_д= К_бр+ К_р

К_дд9, 68 %+2, 33 % =12, 01 %

3. Расчет рыночной арендной платы за земельный участок

А= С * К_д = 2 114 500 * 0, 1201 = 253 951, 45 руб.(арендная плата),

где А - рыночная арендная плата за земельный участок

С - рыночная стоимость права собственности на земельный участок

К_д- коэффициент капитализации

П_ар= (А - А_б)/ К_ар

где А - годовая арендная плата за земельный участок

А_б - годовая арендная ставка за земельный участок

К_ар- коэффициент капитализации за земельный арендный участок

К_д= К_бр+ К_р

где К_бр - безрисковая ставка

К_р - рисковая ставка

Таблица 4.4- Расчет рисков при аренде земельных участков

Ставка капитализации

К_ар= 9, 68 % + 6 % = 15, 68 %

Согласно приложению 2 - Постановлению от 18 мая 2002г. № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» (в последней редакции от 19 марта 2007г. № 194) базовая ставка арендной платы за земли населенных пунктов в городе Краснодаре составляет 39 рублей.

К данной ставке применяется коэффициент на категорию земель, вид целевого использования (в нашем случае 3, 0) и коэффициент земельной дифференциации согласно Постановлению главы администрации муниципального образования г.Краснодар от 15 сентября 2005г. № 1479 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г.Краснодар» (1, 43).

Таким образом, 39х3х1, 43 = 167, 31 руб/кв.м

А_б= 167, 31 * S_з.у. = 167, 31 * 300 = 50 193 руб.

П_ар = (253 951, 45– 50 193) / 0, 1568 = 1 299 480 руб.

Рыночная стоимость права аренды на земельный участок площадью 300 м² составляет на дату оценки:

1 299 480, 90 руб. (один миллион двести девяносто девять тысяч четыреста восемьдесят рублей девяносто копеек)

Оценка восстановительной стоимости объекта оценки

Используются следующие методы:

· Метод сравнительной единицы

· Метод разбивки по компонентам

· Метод количественного обследования

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, инженерное оборудование, вид права и др.)

Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты (фундамент, стены, перекрытия и т.д.). Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Данный метод наиболее применим для оценки новых зданий, когда в качестве основы возможно использование строительных смет.

Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства объекта в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

В данной курсовой работе будет использован метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м³ строительного объема, 1 кв.м общей площади и т.д.) оцениваемого объекта его стоимостью аналогичной единицы измерения типового здания или сооружения.

Стоимость строительства:

С_c =С_in х N

где С_in - стоимость единицы потребительских свойств

N - количество единиц потребительских свойств

В большинстве случаев для определения С_in используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставленные институтами оценки.

К нормативной базе методом укрупненных показателей стоимости относятся также сборники УПВС (стоимость замещения в ценах 1969г).

Далее цены переводятся в цены 1984г. и затем в с приложением 2 к письму Департамента Краснодарского края «Об индексах на 4 квартал 2009г.» от 14 декабря 2009г. применяется коэффициент, равный 104, 48 с учетом НДС.

Общая формула стоимости замещения нового аналога для оцениваемого объекта имеет следующий вид:

С = К₁ х К₂ х К₃ х К₄ х К₅ х К₆ х К₇ х К₈ х К₉

где К₁ -стоимость замещения 1 м³ в ценах 1969г.

К₂ -территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства (приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), для Краснодарского края равен 1, 04

К₃ -индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969г. в цены 1984г. (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), К₃=1, 2

К₄ -коэффициент перехода со второго климатического района на третий Краснодарского края (берется из технической части сборников УПВС)

К₅ -индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 4квартал 2009г.,

К₅=104, 48

К₆ -коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов, К₆=1, 0

К₇ -коэффициент, учитывающий группу капитальности (берется из технической части сборников УПВС)

К₈ -поправочный коэффициент на высоту помещения (берется из технической части сборников УПВС) применяется только для жилых зданий, К₈=1, 0

К₉ -коэффициент прибыли предпринимателя

Расчет коэффициента прибыли предпринимателя.

При реализации строительного проекта с момента начала до сдачи в аренду или продажу возникает большое количество рисков разных видов.

К факторам риска относятся:

· экономические и политические факторы

· социальные и региональные

· предпринимательский фактор

· фактор условий строительства

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации прибыли.

П = К_бр + К_сум

где К_бр - безрисковая ставка

К_сум- суммарный уровень риска

Таблица 4.5- Определение экономических факторов риска

Таблица 4.6- Определение политических факторов риска

Таблица 4.7- Определение социальных и региональных факторов риска

Таблица 4.8- Определение предпринимательского фактора риска

Таблица 4.9- Определение фактора условий строительства

Суммарный уровень риска

К_сум= 2, 2 + 2 + 1, 63 + 6 + 1 =12, 83 %

Итоговый расчет величины прибыли предпринимателя представлен в таблице 4.10.

Таблица 4.10 - Расчет величины прибыли предпринимателя