Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки






 

4.1 Основные этапы затратного подхода

 

Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем зданий и сооружений по своим потребительским характеристикам оцениваемого имущества.

Основные этапы при применении данного подхода:

1. Определение рыночной стоимости, права аренды на земельный участок под оцениваемым объектом

2. Оценка восстановительной стоимости объекта оценки

3. Определение величины накопленного износа

4. Уменьшение восстановительной стоимости нового аналогичного объекта на сумму накопленного износа для получения стоимости замещения

5. Увеличение стоимости замещения на рыночную стоимость права аренды земельного участка

 

4.2 Определение рыночной стоимости, права аренды на земельный участок

 

Право аренды – это срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды.

Стоимость права аренды определяет объем полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с договором аренды.

Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с Распоряжением МинИмущества РФ от 10 апреля 2003г. №1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка».

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочия арендатора срока действия права, обременений права аренды, целевого назначения и разрешенного использования.

Оценка производится затратным, сравнительным и доходным подходами в соответствии с методическими рекомендациями. Как правило, на практике используют метод сравнения продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды на земельный участок предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка

2. Определение величины коэффициента капитализации

3. Расчет рыночной арендной платы за земельный участок

4. Расчет права аренды на земельный участок

 

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка

На рынке земельных участков необходимо выявить недавние продажи сопоставимых участков на соответствующем сегменте земельного рынка по следующей характеристике:

· Цена продажи (стоимость продвижения)

· Условия финансирования (наличный или безналичный расчет; единовременный платеж либо по частям)

· Условия продажи (рыночная, вынужденная)

· Предполагаемая дата продажи

· Вид права

· Площадь

· Местоположение

· Инженерные коммуникации (наличие, отсутствие)

· Наличие построек

 

Таблица 4.1 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка

Объекты сравнения Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
Стоимость предложения, руб. 4 800 000 3 200 000 3 000 000
Площадь, кв.м      
Предполагаемая дата продажи 25.02.2010 26.02.2010 04.03.2010
Вид права Полное право собственности на земельный участок Полное право собственности на земельный участок Полное право собственности на земельный участок
Условия финансирования Наличный или безналичный расчет Наличный или безналичный расчет Наличный или безналичный расчет
Условия продажи рыночные рыночные рыночные
Местоположение Г.Краснодар, Авиа\г   Г.Краснодар, ЮМР Г.Краснодар, ул. ЧМР
Иженерные коммуникации Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации
Источник информации Сайт kubanrealty.ru Сайт kubanrealty.ru Сайт kubanrealty.ru
Наличие построек нет нет нет

 

Необходимо определить показатель и единицы сравнения, определяющие стоимость земельного участка. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке поправки производятся в цене объекта аналога. Оценка земельного участка путем сравнения его с объектами аналогами производится по элементам сравнения (цена за 1 га, за 1 сотку, за 1 кв.м).

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий закрепления сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Необходимо учитывать следующие элементы:

· Наличие улучшений (если участок пустой корректировка 0%, если ветхое здание - 0%)

· Вид права (корректировка вносится при отягощении права покупателя залогом или долгосрочной арендой)

· Корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой продажи-15%

· Условия финансирования (вводится корректировка при использовании заемных средств либо кредитов)

· Условия продажи (корректировка при вынужденной продаже)

· Дата продажи (вводится корректировка)

· Инженерные коммуникации (вводится при отсутствии каких-либо коммуникаций)

Таблица 4.2 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж

Характеристики объектов   Объекты недвижимости
Оцениваемый объект Сопоставимые объекты
№1 №2 №3
Стоимость предложения земельного участка, руб 4 800 000 3 200 000 3 000 000
Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи, % -15, 0% -15, 0% -15, 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные
Корректировка на условия продажи, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Месторасположение объекта Г.Краснодар, ул.Старокубанская Г.Краснодар, Авиа\г   Г.Краснодар, ЮМР Г.Краснодар, ул. ЧМР
Корректировка на месторасположение, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Вид права Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка на вид права, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Инженерная инфраструктура Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации
Корректировка на инженерную инфрастуктуру, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Наличие улучшений нет нет нет нет
Корректировка на наличие улучшений, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Дата продажи 20.02.2010 25.02.2010 26.02.2010 04.03.2010
Корректировка на дату продажи, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Площадь земельного участка, кв.м        
Корректировка на размер земельного участка, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта, руб. 4 080 000 2 720 000 2 550 000
Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, руб. определяется 6 375 6 800 7 970
Удельный вес 33, 3% 33, 3% 33, 3%
Средневесовое значение 7 048
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнения продаж, руб. 2 114 500

 

 

2. Определение величины коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации земельного участка включает в себя две составляющих – несистематический риск и безрисковая ставка.

К систематическим рискам относятся:

- необоснованное вмешательство в собственность

- ухудшение коммуникабельности района расположения

- изъятие земли для государственных и муниципальных нужд

Кд= Кбр+ Кр

где Кбр - безрисковая ставка

Кр - рисковая ставка

Таблица 4.3 - Расчет рисков

п/п Наименование риска                    
1. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации   +                
2. Неэффективное управление собственностью     +              
3. Криминогенные факторы +                  
4. Риск необоснованного вмешательства в оперативное управление     +              
5. Риск ухудшения привлекательности района     +              
6. Риск изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд     +                
7. Количество наблюдений                    
8. Вес                    
9. Взвешенный итог                    
10. Сумма                    
  Количество факторов                    
12. Количество факторов 2, 33                  

Кд= Кбр+ Кр

Кдд9, 68 %+2, 33 % =12, 01 %

 

3. Расчет рыночной арендной платы за земельный участок

 

А= С * Кд = 2 114 500 * 0, 1201 = 253 951, 45 руб.(арендная плата),

где А - рыночная арендная плата за земельный участок

С - рыночная стоимость права собственности на земельный участок

Кд- коэффициент капитализации

 

Пар= (А - Аб)/ Кар

где А - годовая арендная плата за земельный участок

Аб - годовая арендная ставка за земельный участок

Кар- коэффициент капитализации за земельный арендный участок

 

Кд= Кбр+ Кр

где Кбр - безрисковая ставка

Кр - рисковая ставка

Таблица 4.4- Расчет рисков при аренде земельных участков

п/п Наименование риска                    
1. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации   +                
2. Риск досрочного расторжения договора аренды             +        
3. Риск повышения арендных ставок                 +  
4. Риск отказа в пролангации договора аренды               +      
5. Количество наблюдений                    
6. Вес                    
7. Взвешенный итог                    
8. Сумма                    
  Количество факторов                    
10. Количество факторов                    

 

Ставка капитализации

Кар= 9, 68 % + 6 % = 15, 68 %

Согласно приложению 2 - Постановлению от 18 мая 2002г. № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» (в последней редакции от 19 марта 2007г. № 194) базовая ставка арендной платы за земли населенных пунктов в городе Краснодаре составляет 39 рублей.

К данной ставке применяется коэффициент на категорию земель, вид целевого использования (в нашем случае 3, 0) и коэффициент земельной дифференциации согласно Постановлению главы администрации муниципального образования г.Краснодар от 15 сентября 2005г. № 1479 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г.Краснодар» (1, 43).

Таким образом, 39х3х1, 43 = 167, 31 руб/кв.м

 

Аб= 167, 31 * Sз.у. = 167, 31 * 300 = 50 193 руб.

Пар = (253 951, 45– 50 193) / 0, 1568 = 1 299 480 руб.

 

Рыночная стоимость права аренды на земельный участок площадью 300 м2 составляет на дату оценки:

1 299 480, 90 руб. (один миллион двести девяносто девять тысяч четыреста восемьдесят рублей девяносто копеек)

 

Оценка восстановительной стоимости объекта оценки

 

Используются следующие методы:

· Метод сравнительной единицы

· Метод разбивки по компонентам

· Метод количественного обследования

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, инженерное оборудование, вид права и др.)

Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты (фундамент, стены, перекрытия и т.д.). Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Данный метод наиболее применим для оценки новых зданий, когда в качестве основы возможно использование строительных смет.

Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства объекта в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

В данной курсовой работе будет использован метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м3 строительного объема, 1 кв.м общей площади и т.д.) оцениваемого объекта его стоимостью аналогичной единицы измерения типового здания или сооружения.

Стоимость строительства:

 

Сcin х N

где Сin - стоимость единицы потребительских свойств

N - количество единиц потребительских свойств

В большинстве случаев для определения Сin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставленные институтами оценки.

К нормативной базе методом укрупненных показателей стоимости относятся также сборники УПВС (стоимость замещения в ценах 1969г).

Далее цены переводятся в цены 1984г. и затем в с приложением 2 к письму Департамента Краснодарского края «Об индексах на 4 квартал 2009г.» от 14 декабря 2009г. применяется коэффициент, равный 104, 48 с учетом НДС.

Общая формула стоимости замещения нового аналога для оцениваемого объекта имеет следующий вид:

 

С = К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7 х К8 х К9

где К1 -стоимость замещения 1 м3 в ценах 1969г.

К2 -территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства (приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), для Краснодарского края равен 1, 04

К3 -индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969г. в цены 1984г. (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), К3=1, 2

К4 -коэффициент перехода со второго климатического района на третий Краснодарского края (берется из технической части сборников УПВС)

К5 -индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 4квартал 2009г.,

К5=104, 48

К6 -коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов, К6=1, 0

К7 -коэффициент, учитывающий группу капитальности (берется из технической части сборников УПВС)

К8 -поправочный коэффициент на высоту помещения (берется из технической части сборников УПВС) применяется только для жилых зданий, К8=1, 0

К9 -коэффициент прибыли предпринимателя

 

Расчет коэффициента прибыли предпринимателя.

При реализации строительного проекта с момента начала до сдачи в аренду или продажу возникает большое количество рисков разных видов.

К факторам риска относятся:

· экономические и политические факторы

· социальные и региональные

· предпринимательский фактор

· фактор условий строительства

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации прибыли.

П = Кбр + Ксум

где Кбр - безрисковая ставка

Ксум- суммарный уровень риска

Таблица 4.5- Определение экономических факторов риска

п/п Экономические факторы                    
1. Общеэкономические тенденции   +                
2. Внешнеэкономическая деятельность   +                
3. Инфляция   +                
4. Инвестиции   +                
5. Доходы и сбережения населения     +              
6. Количество наблюдений                    
7. Вес                    
8. Взвешенный итог                    
  Сумма                    
10. Количество факторов                    
11. Средневзвешенное значение 2, 2                  

 

Таблица 4.6- Определение политических факторов риска

п/п Политические факторы                    
1. Система налогообложения   +                
2. Угроза передела собственности   +                
3. Внутриполитическая стабильность   +                
4. Внешнеполитическая деятельность   +                  
5. Угроза терактов   +                
6. Количество наблюдений                    
7. Вес                    
8. Взвешенный итог                    
  Сумма                    
10. Количество факторов                    
11. Средневзвешенное значение                    

 

Таблица 4.7- Определение социальных и региональных факторов риска

п/п Социальные и региональные факторы                    
1. Тенденции развития экономики в регионе +                  
2. Социальная стабильность в регионе   +                
3. Угроза чрезвычайных ситуаций +                  
4. Инвестиционная привлекательность         +            
5. Криминогенный риск +                  
6. Политическая стабильность в регионе +                  
7. Правовая стабильность в регионе +                  
8. Экономическая ситуация +                  
  Окончание таблицы 7
9. Количество наблюдений                    
10. Вес                    
11. Взвешенный итог                    
12. Сумма                    
13. Количество факторов                    
14. Средневзвешенное значение 1, 63                  

 

Таблица 4.8- Определение предпринимательского фактора риска

п/п Предпринимательский фактор                    
1. Ликвидность               +    
2. Уровень конкуренции в отрасли           +        
3. Инвестиции, привлекательность района             +      
4. Тенденции развития отрасли     +                
5. Количество наблюдений                    
6. Вес                    
7. Взвешенный итог                    
8. Сумма                    
9. Количество факторов                    
10. Средневзвешенное значение                    

 

Таблица 4.9- Определение фактора условий строительства

п/п Факторы и условия строительства                    
1. Сейсмичность +                  
2. Затопляемость, смерчи и т.д. +                  
3. Климатические условия +                  
4. Наличие сырьевых ресурсов +                    
5. Уровень развития отрасли строительных материалов +                  
6. Наличие трудовых ресурсов +                  
7. Наличие высоко квалифицированного профессионала +                  
Окончание таблицы 9
8. Геологические особенности района строительства +                  
9. Количество наблюдений                    
10. Вес                    
11. Взвешенный итог                    
12. Сумма                    
13. Количество факторов                    
14. Средневзвешенное значение                    

 

Суммарный уровень риска

 

Ксум= 2, 2 + 2 + 1, 63 + 6 + 1 =12, 83 %

 

Итоговый расчет величины прибыли предпринимателя представлен в таблице 4.10.

Таблица 4.10 - Расчет величины прибыли предпринимателя

Наименование Значение, %
Безрисковая ставка 9, 68
Суммарный уровень риска 10, 33
Норма прибыли предпринимателя 20, 02
Коэффициент прибыли предпринимателя 1, 2002

 


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.024 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал