Договор о приватизации жилого помещения.

Это бесплатная передача в собств-ть граж-н РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений (ж/п) в гос-ом и муниц-ном жилищном фонде (ж/ф), а для граж-н РФ, забронирующих занимаемые ж/п по месту бронирования ж/п.
Суб-ты, имеющие право приобрести ж/п в порядке приватизации, - граж-не РФ, проживающие в ж/п по дог-ру соц. найма, т.е. наниматели и члены их семей.
Суб-ми дог-ра прив-ции (д/п) могут быть граж-не, проживающие в ж/п по дог-ру аренды (коммер-го найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граж-не.
Участники д/п ж/п: с 1ой стороны – граж-не, с другой – 2 вида суб-в:
1)органы мсу, муниц-ые предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию (П.) муниц-го ж/ф; 2) гос. организации, осуществляющие П. закрепленного за ними гос. ж/ф.
Эти су-ты, имеющие на праве собст-ти, в хозяйственном ведении или оперативном управлении ж/ф, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принять решение о П. служеб-х ж/п и коммунальных квартир; заключать с граж-ми дог-р о передаче им жилья в собственность и т.д.
Передача жилья в собст-ть граж-н оформляется дог-м передачи, заключаемым органом мсу/предприятием/учреждением с гражд-м, получающим ж/п в собст-ть, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Дог-р о передаче жилья в собст-ть гражд-на в порядке П. заключ-ся в простой письм-й форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента гос. регистрации права в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

18. Договор об ипотеке жилого помещения.
По дог-ру о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) 1 сторона – залогодержатель (являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (3-ье лицо).
1. Ипотека (И.) обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредит-му дог-ру или иному обеспечиваемому И-й обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об И.. И., установленная в обеспечение исполнения кредит. дог-ра или дог-ра займа с условием выплаты %, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему % за пользование кредитом (заемными средствами).
И. обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
а) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного И-й обязательства; б) в виде % за неправомерное пользование чужими денеж. средствами, предусмотренных обеспеченным И-й обязательством или ФЗ; в) в возмещение судеб-х издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
И. индивид-х и многоквар-ых жилых домов и квартир, находящихся в гос. или муниц-й собст-ти, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и др. строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом И. на общих основаниях. Правила, установленные для И. жилых домов и кв-р, на них не распространяются.
4. В случае, когда предметом И. яв-ся часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из 1-й или нескольких изолированных комнат, к такой И. соответственно применяются правила ФЗ Об ипотеке жилого дома и квартиры.
5. И. жилого дома или кв-ры, находящихся в собст-ти несовершеннолетних граж-н, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над кот-ми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодат-м РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома дог-м об И. может быть предусмотрено обеспечение обязат-ва незавершенным строит-вом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, кот-е заготовлены для строит-ва. По завершении строит-ва жилого дома И. на него не прекращается.
Жилое помещение (ж/п), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредит-х средств банка или иной кредит-й организации либо средств целевого займа, предоставленного др. юрид-м лицом на приобретение или строит-во указанного ж/п, находится в залоге с момента гос. регистрации И. в Едином госуд-м реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К залогу жилого дома или квартиры применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Органы опеки и попечительства (ООиП) вправе дать согласие на отчуждение и/или передачу в И. ж/п, в кот-м проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного ж/п либо оставшиеся без родит. попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно ООиП), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение ООиП о даче согласия на отчуждение и/или передачу в И. ж/п, в кот-м проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письм. форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение ООиП может быть оспорено в суде.
Ж/п, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по дог-ру целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ " О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента гос. регистрации права собст-ти заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредит-х (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (И.) в силу закона у соответствующего кредитора и у РФ в лице федер. органа исполнит-ой власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строит-во ж/п. При этом закладная в целях удостоверения прав РФ по обеспеченному И-й обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге ж/п одновременно у соответствующего кредитора и у РФ требования РФ удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом (ж/д) или кв-ру и реализация этого имущества яв-ся основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких ж/д или кв-ре, при условии, что такие ж/д или кв-ра были заложены по дог-ру об И. либо по И. в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредит-й организацией либо др-м юр. лицом на приобретение или строит-во таких или иных ж/д или кв-ры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строит-во ж/д или кв-ры.
Ж/д или кв-ра, кот-е заложены по дог-ру об И. и на кот-е обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

19. Договор поднайма жилого помещения.
По договору поднайма (д/п) наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Стороны д/п: наниматель (занимающий ж/п по дог-ру соц. найма) и поднаниматель. Наниматель по основному дог-ру соц. найма выступает в данном случае в роли наймодателя.
Предметом д/п может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения. Ответственным перед наймодателем по дог-ру соц. найма остается наниматель, т.к. поднаниматель юр-ки с наймодателем не связан. В д/п должны быть указаны все граж-не, вселяемые в ж/п совместно с поднанимателем.
Д/п яв-ся 2-сторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование ж/п опред-ся соглашением сторон. Если дог-р поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на 1 год. Д/п ж/п, предоставленного по дог-ру соц. найма, должен быть заключен в письм. форме, а экземпляр такого дог-ра подлежит передаче наймодателю.
Заключение нанимателем д/п возможно лишь при одновременном наличии условий (предпосылок) (ст. 76 ЖК): * письм. согласие наймодателя; *письм. согласие совместно проживающих с нанимателем членов его семьи; *при сдаче в поднаем ж/п в коммун-й кВ-ре - согласие всех других нанимателей и проживающих с ними членов их семей (а при наличии в такой кВ-ре приватизированных ж/п - всех собственников и проживающих с ними членов их семей); *общая площадь ж/п должна быть достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на 1 проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммун-й кв-ре - не менее нормы предоставления; *отсут-е в составе семьи нанимателя (а в коммун-й кв-ре - и среди всех др. проживающих в ней граж-н) лиц, страдающих 1-ой из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном федер-м правительством перечне (таким лицом не может быть и поднаниматель либо вселяемые совместно с ним граждане), а также отсутствие других запретов, предусмотренных ФЗ.
При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граж-н по месту временного жительства.
В силу д/п у поднанимателя возникает право пользования занятым ж/п. Но это право не яв-ся самостоятельным, оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования ж/п, нап-р не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве ж/п, о ремонте и т.п. Поднаниматель не участвует в исполнении обязанностей, кот-е возникают для нанимателя и членов его семьи.
Главное основание прекращения д/п - истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить ж/п, а при отказе он подлежит выселению в судеб. порядке без предоставления др. помещения. В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, кот-е он занимал по дог-ру соц. найма (нап-р, в связи с его выездом в др. место жит-ва, смертью и т.п.), т.к. в случае прекращения дог-ра найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, кот-е было предметом поднайма.
Расторжение д/п и выселение поднанимателей при соц. найме возможно и по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий д/п. Если поднаниматель или совместно проживающие с ним лица используют полученное ж/п не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с занимаемым ж/п, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения допущенных нарушений, включая осущес-е необ-го ремонта, а при невыполнении этих требований и/или продолжении таких действий вправе расторгнуть д/п и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граж-н. Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от дог-ра и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено дог-м. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы ч. 2 ст. 83 ЖК, относящейся к соц. найму.