Стадии продажи предприятия

Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.

Заключение договора купли-продажи и его регистрация. Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит государственной регистрации.

До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора недействительным.

Передача предприятия покупателю. Она осуществляется по передаточному акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

· Переход права собственности на предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Общие положения о ренте

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества.

Рента переводится с латинского, как «приносить доход». Исторически договор ренты является конструкцией, позволяющей вплоть до начала XX в. решить средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного источника получения средств на содержание граждан.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Юридическая классификация договора: реальный (для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты), возмездный, односторонний (у получателя ренты — только права, а у плательщика — только обязанность), аллеаторный (рисковый), в котором «по цели и намерению стороны конечный результат договора, материальная ценность его поставлены в зависимость от события совершенно неизвестного и случайного или только вероятного, так что при заключении его совершенно неизвестно, которая сторона в конечном результате выиграет, получит выгоду».

Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течении всего периода действия договора требуется систематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей.

Особенностью договора является защита слабой стороны — получателя ренты путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, предоставления получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика дополнительных обязанностей, ужесточенная ответственность сильной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей и т.д.

Стороны договора: плательщик ренты, получатель ренты.

Субъектный состав сторон: плательщиком могут быть любые лица в соответствии с правосубъектностью, то есть каких-либо ограничений нет. Получателем могут быть гражданин, а при постоянной ренте граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ст. 589 ГК РФ).

Существенные условия любого договора ренты: предмет, срок рентных платежей (постоянная рента — бессрочная, пожизненная устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты), способ обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты (неустойка, поручительство, задаток, залог и др.) либо обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Предметом договора может быть любое имущество (движимое, включая деньги, или недвижимое). В ГК РФ выделяется договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество.

Рентные платежи могут осуществляться в форме (ст. 589 ГК РФ): предоставления вещей; выплаты денег; выполнения работ или оказания услуг; удовлетворения потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, ухода за ним, оплаты ритуальных услуг.

Форма предоставления платежей устанавливается соглашением сторон, причем может комбинироваться (часть ренты выплачивается деньгами, а другая часть — предоставлением услуг, например, по уходу). Для постоянной ренты предусмотрено увеличение ее размера пропорционально увеличению сумм МРОТ (ст. 589 ГК РФ).

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Разновидности договора ренты: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением, как особый случай пожизненной ренты.

Форма договора: все договоры ренты заключаются в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Также договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Общие положения об аренде

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Права, на которых предоставляется имущество, зависят, как правило, от вида сдаваемого внаем имущества. Так, недвижимость обычно сдается во владение и пользование. А, например, транспортные средства могут сдаваться как во владение и пользование (аренда транспортных средств без экипажа), так и только в пользование (аренда с экипажем). В последнем случае арендатор только пользуется предоставленным ему транспортным средством, но не относится к нему, как к собственному, не имеет его в своем хозяйственном господстве: автомобиль с водителем приезжает, выполняет поручения арендатора и вечером уезжает.

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Признаки договора аренды: передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; срочный характер договора (закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков); аренда — возмездный договор, за предоставление имущества взимается арендная плата; предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Стороны договора: арендодатель и арендатор. Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное (ст. 608 ГК РФ), например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования. Арендатор — любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Существенные условия договора: предмет, для аренды зданий и сооружений — цена.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Форма договора: устная — только между гражданами на срок менее года; письменная — если срок договора более одного года, либо если одна сторона — юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы являются обязательными (ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде: определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).