Наем жилищ в частном жилом фонде, правовые особенности, виды.

специальных определений найма жилища из государственного или частного жилищного фонда. Универсальным для обоих случаев найма жилища представляется определение, содержащееся в п. 1 ст. 601 ГК РК по договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.
Согласно ст. 603 ГК РК условия найма жилища в домах частного жилищного фонда преимущественно определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В тех случаях, когда стороны не определили в договоре всех условий и в жилищном законодательстве нет соответствующих норм, возможно применение общих норм о договоре имущественного найма (распределение обязанностей по производству текущего и капитального имущества, решение вопроса о судьбе улучшений имущества). Собственник имеет право самостоятельно определять лиц, которым сдается внаем жилище. При проживании в жилище нескольких собственников для сдачи жилища внаем требуется согласие всех собственников.
Нанимателем является гражданин, который нанимает жилище с целью проживания в нем. Юридическое лицо может быть стороной договора имущественного найма (аренды) и впоследствии предоставлять жилище в пользование гражданам для их проживания.
Предметом договора является жилище, т.е. помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, отвечающее установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Если при найме жилища из государственного жилищного фонда установлены нормы предоставления жилища, то в частном жилищном найме какихлибо норм и ограничений законодательство не содержит. Внаем может предоставляться отдельное жилое помещение, либо отдельная, пригодная для проживания комната (комнаты). В жилище, в котором постоянно проживает собственник, нанимателю может предоставляться в наем жилое помещение или его часть, в том числе смежная комната или часть комнаты.
Договор найма жилища заключается в письменной форме (п. 1 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
Согласно п. 2 ст. 118 ГК РК и Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, объектами государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, в числе которых право пользования на срок свыше года. Регистрации подлежит также изменение и прекращение прав на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.
При переходе к другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем (п. 8 ст. 4 Закона о жилищных отношениях).
Основная обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

12 Наем жилища, в котором собственник не проживает. Найм жилища, в котором постоянно проживает собственник. Договор найма жилища - один из видов гражданс-ко-правовых договоров, являющийся разновидностью имущественного найма18. Положения договора найма жилища преимущественно урегулированы главой 30 ГК РК и Законом о жилищных отношениях.