Тема 2 Недвижимое имущество и его составляющие

1. Понятие недвижимости. Исторические аспекты развития терминологии, связанной с недвижимостью.

2. Классификация объектов недвижимости. Составляющие недвижимости.

3. Предприятие как имущественный комплекс

4. Основные фонды и их классификация

5. Физические характеристики недвижимости.

6. Жизненный цикл объекта недвижимости.

7. Недвижимая собственность. Права на недвижимость

-1-

Недвижимость играет многогранную роль в экономической жизни. Это естественно-пространственный базис; составная часть активов объёмов предприятия; объект сделок; самостоятельный объект управления; инвестиционный актив.

Понятие недвижимости широко используется на практике, однако теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития.

В России термины «недвижимость и движимое имущество» впервые появились в законодательстве во времена правления Петра 1 в Указе от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Недвижимое имущество-земля, угодья, фабрики, заводы, полезные ископаемые, различные строения (шахты, мосты и плотины) над и под землёй.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность. В советском праве нет деления на движимое и недвижимое имущество, т.к. земля – исключительная собственность государства

С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений, что находит своё выражение в появлении терминологии. Термин «недвижимое имущество» появляется в «Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик» (1991г), окончательно данное понятие вошло в хозяйственную практику после принятия ГКРФ в 1995 году. Статья 130 ГКРФ (1995): «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и всё то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Однако неразрывная связь с землёй рассматривается как признак большинства, но не всех объектов недвижимости. Ст.130 гласит, что к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

-2 -

Недвижимость

Недвижимое имущество - различные объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Недвижимость:

1. Как объект оценки: земля как физический объект и всё что с ней прочно связано: земельные участки, участки недвижимости, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения

2. В определении ГК РФ: обязательность гос. регистрации земельные участки, участки недвижимости, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

Недвижимая вещь, характеризуемая набором свойств, способных удовлетворить какие- либо потребности человека обладает полезностью и признается потребительским благом. Это благо создаётся природой или человеком. Чаще всего оно оказывается количественно ограниченным. Поэтому недвижимость- экономическое благо. Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворить материальные потребности людей, а также эстетические потребности. Недвижимость как экономическое благо обладает ценностью (полезностью, редкостью). Недвижимость – продукт труда.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Сущность недвижимости как товара триедина:

физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3, 5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Три способа использования экономического блага «недвижимость»:

· Для удовлетворения человеческих потребностей в безопасности, крове

· Как товар

· Как источник дохода

Недвижимость как товар это:

· Объект,

· Права на недвижимость

· Услуга (возможность использования при найме, аренде)

При этом полезность различных вариантов использования снижается так:

U найма < U аренды < U собственности

А значит, и стоимость:

стоимость найма < стоимость аренды < стоимость собственности

Как источник дохода недвижимость:

· Если сдать в аренду, то можно получить ренту

· Если собственность использовать при производстве, то недвижимость как и другие факторы производства участвует в процессе производства, благодаря чему возможно получение прибыли

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;). Бывает двух видов: собственно коммерческая, т.е. приносящая доход и индустриальная недвижимость, которая создаёт условия для хозяйственной деятельности). Коммерческая недвижимость арендуется. Индустриальная недвижимость находится в собственности.