Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не относятся к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.

Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения значительно отличаются по видам, типам и проектным решениям. Многие из них являются уникальными.

По некоторым данным уже к 1970 г. в стране существовало более 5000 видов и типов зданий по вместимости, составляющих в зависимости от назначения 17 основных групп.

Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присуща высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).

Многолетние насаждения. К ним относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.

В заключение отметим, что одной из основных задач развития и становления рынка недвижимости в нашей стране на сегодняшний момент является разработка Единого классификатора недвижимости.

-5-

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:

· неподвижность, стационарность (привязанность к определённому месту на земной поверхности)

· прочная физическая и юридическая связь с землёй

· уникальность по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности

· высокая стоимость недвижимости

· долговечность

· длительность создания объекта недвижимости, долгосрочность инвестирования

· сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов)

· низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровнях дохода, инвестиций в недвижимость

· потеря потребительных свойств происходит постепенно по мере износа

· полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной мощности

· возможность влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий

· увеличение стоимости недвижимости во времени

· существуют специфические риски недвижимости: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, финансовый риск, связанный с пересмотром арендной платы

· существуют установленные государством процедуры при совершении операций с недвижимостью

· ограниченность земли

· материальность. Недвижимость всегда функционирует в материально-вещественной и стоимостной формах..

-6-

Любой объект недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

Объект недвижимости как объект управления, состоит из множества взаимосвязанных и динамично развивающихся элементов (компонентов). Эти компоненты (и весь объект в целом) описываются большой совокупностью характеристик, зависящих от набора объективных и субъективных факторов, с учетом которых формируются задачи управления объектом.. Эти задачи существенным образом зависят от того, на каком этапе жизненного цикла находится; объ­ект, с учетом каких мотивов собственника и на каком уровне реализуется программа управления объ­ектом. Далее мы обсудим эти вопросы подробнее, опираясь на основные положения Стандартов про­фессиональной практики управления недвижимостью.

Прежде всего, обратим внимание на то, что упомянутые выше характеристики объекта и среды претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Этот цикл для типичного объекта состоит из фаз, реализующихся поэтапно и представленных ниже.

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка — с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей сре­ды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Важно, что такой анализ проводится с учетом прогнозируемых измене­ний характеристик среды и предполагаемых усовершенствований объекта, включая возможные изменения характеристик самого участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений. Все работы этого этапа рекомендуется осуществлять при участии (или силами) профессиональной управляющей компании, единственно способной учесть в полном объеме современные требования пользователей к объекту недвижимости.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании упомянутого выше технического задания на проектирование - осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства здания (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики oобъекта с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту. В связи с этим функции заказчика строительных работ (с организацией подрядных торгов, надзора за ходом строительных работ и приемки объекта) целесообразно поручать управляющей компании, которой планируется передать создаваемый объект в доверительное управление по завершении подрядных работ. Этим обеспечивается пристрастный контроль качества исполнения проект подрядчиками со стороны субъекта которому предстоит наиболее эффективно использовать, сохранять и улучшать качественные характеристики объекта. Такое поручение позволит также обеспечивать своевременное уточнение эксплуатационной и маркетинговой частей программы будущего управления на основе учета хода подрядных ра­бот и мониторинга изменений характеристик физической, правовой, экономической и социальной сре­ды функционирования объекта.

4. Обращение(купля-продажа, дарение, сдача в аренду и г.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременений на это право. На этой стадии происходит подготовка операции с объектом и регистрируемое государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности (с потенциальным изменением и статуса управляющей компании в связи с возможной заменой ее другой компанией). При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или - по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременений права собственности и без изменения судьбы управляющей компании. Подготовку и осуществление любой операции с объектом целесообразно заблаговременно поручать управляющей компании. Подготовительные мероприятия могут касаться не только документооборота и маркетинга, но также и «предстартового» изменения (затратного улучшения) физических характеристик объекта.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным

обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла профессиональная управляющая компания организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем хаpaктеристики объекта претерпевают изменения, г.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают., что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию. Оче­видно, что эти изменения приводят к уменьшению ценности объекта и усложняют содержание функ­ции управления последним. При этом управляющему надлежит иметь представление о возрастных xapaктеристиках объекта и, в частности, о его хронологическом и эффективном возрасте — в сравнении с нормативным сроком и со сроком экономической жизни объекта:

· (действительный) возраст — срок, который прошел с момента окончания строительства (ввода в эксплуатацию) объекта до момента приема его в управление;

· эффективный возраст - возраст, обусловленный состоянием (степенью «изношенности») и полезностью сооружения: он может быть больше хронологического - при невысоком качестве строительства и эксплуатации (строение изнашивается и устаревает скорее, чем это предусмот­рено нормативами) и меньше хронологического — при высоком уровне качества строительства и эксплуатации

· нормативный срок жизни (эксплуатации) - срок использования по назначению, зафиксирован­ный в нормативных документах и считающийся нормальным для данного типа объектов.

· срок экономической жизни — период времени, в течение которого улучшения вносят какой-то вклад в стоимость объекта недвижимости, и по истечении которого стоимость улучшений ста­новится равной нулю вследствие физического износа, функционального и внешнего устарева­ния (после этого момента объект еще может эксплуатироваться, но перестает представлять интерес для доходного использования и доверительного управления).

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и теку­щий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как ми­нимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполнен­ный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируетсяс изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

Все процессы модернизации целесообразно готовить и осуществлять при участии управляющей компании: заблаговременно проводится выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, готовятся проектные предложения и сам проект, определяются источники финансирования, привлекаются подрядчики, обеспечивается контроль качества и приемка работ, opганизуется «загрузка» объекта пользователями. При смене функционального назначения объекта не используется смена и управляющей компании.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений» Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.