Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов
|
|
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194, 5 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт - Петербург, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2012 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.
Таблица 3. Выборка аналогов
| N п.п. | Тип объекта | Местоположение | Основные характеристики | Цена предложения, руб., без НДС | Цена предложения, руб./кв.м, без НДС |
| ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ | |||||
| 1. | Квартира | г. СПб, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 | Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194, 5 кв.м, состояние - под отделку | - | |
| СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ | |||||
| 1. | Квартира | г.СПб, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 | Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж | 31 320 000 | 180 000 |
| 2. | Квартира | г. СПб, ул. Удальцова, д. 729 | Пятикомнатная квартира, общая площадь 162, 4 кв.м, на 3 этаже, без отделки | 28 255 002 | 173 984 |
| 3. | Квартира | г. СПб, Ленинский пр-т, д. 123 | Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки | 31 952 760 | 152 156 |
| 4. | Квартира | г. СПб, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК " Корона-Эйр" | 28 500 000 | 139 024 |
| 5. | Квартира | г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м | 28 600 000 | 150 526 |
| Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год | 159 138 | ||||
| Медиана, руб./кв.м в год | 152 156 | ||||
| Стандартное отклонение | 17 198 | ||||
| Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30% | 10, 81% |
Таблица 4. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
| № п.п. | Элементы сравнения | Ед. изм. | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 | Сопоставимый объект №5 | ||||||||||
| Характеристика объектов | Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194, 5 кв.м, состояние - под отделку | Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж | Пятикомнатная квартира, общая площадь 162, 4 кв.м, на 3 этаже, без отделки | Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК " Корона-Эйр" | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м | ||||||||||||
| Местоположение объекта | г.СПб, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 | г. СПб, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 | г. СПб, ул. Удальцова, д. 729 | г. СПб, Ленинский пр-т, д. 123 | гСПб, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 | г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской | ||||||||||||
| Цена предложения/Цена продажи | руб. | 31 320 000 | 28 255 002 | 31 952 760 | 28 500 000 | 28 600 000 | ||||||||||||
| Общая площадь | кв.м | 194, 50 | 174, 00 | 162, 40 | 210, 00 | 205, 00 | 190, 00 | |||||||||||
| Цена за ед. общей площади | руб./кв.м | 180 000, 00 | 173 984, 00 | 152 156, 00 | 139 024, 39 | 150 526, 32 | ||||||||||||
| Наличие обременений, цена продажи | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | |||||||||||||
| Состояние (внешний вид), | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||||||||||||
| Уторговывание | ||||||||||||||||||
| Корректировки | % | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | ||||||||||||
| Обоснование корректировки | Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье " Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, https://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Внесение корректировок | ||||||||||||||||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||||||||||
| Корректировки | % | |||||||||||||||||
| Обоснование корректировки | Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Дата предложения | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | Март 2012 г. | ||||||||||||
| Корректировки | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | 1, 00 | |||||||||||||
| Обоснование корректировки | Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Местоположение объекта | г. СПб, ул. Академика Пилюгина, д. 18, кв. 98 | г. СПб Ломоносовский пр-т, 15 квартал, корп. 3 | г. СПб, ул. Удальцова, д. 79 | г. СПб, Ленинский пр-т, д. 111 | г. СПб, ул. Вернадского, д. 92, корп. 1 | г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской | ||||||||||||
| Корректировки | % | 0, 00% | 0, 00% | 0, 00% | 0, 00% | 0, 00% | ||||||||||||
| Обоснование корректировки | Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Площадь | 194, 50 | 174, 00 | 162, 40 | 210, 00 | 205, 00 | 190, 00 | ||||||||||||
| Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||||||||
| Обоснование корректировки | Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Состояние объекта | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||||||||||||
| Корректировка на ремонт здания | руб./кв.м | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | 0, 00 | ||||||||||||
| Обоснование корректировки | Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Этаж | н/д | н/д | ||||||||||||||||
| Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||||||||
| Обоснование корректировки | Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги №№ 4, 5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится. | |||||||||||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | 162 000, 00 | 156 585, 60 | 136 940, 40 | 125 121, 95 | 135 473, 68 | ||||||||||||
| Весовые коэффициенты | 0, 20 | 0, 20 | 0, 20 | 0, 20 | 0, 20 | |||||||||||||
| Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС | руб./кв.м | 143 224 | ||||||||||||||||
| Стоимость объекта оценки, без НДС | руб. | 27 857 132 | ||||||||||||||||
Вывод: Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194, 5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.