Особенности ограниченных вещных прав на чужие земельные участки

Понятие, субъекты и содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Ограниченные вещные права на чужие земельные участки – это право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Регулируются данные права гражданским и земельным законодательством.

Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает у собственников в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования является государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (ст. 268 ГК, ст. 20 ЗК).

Юридические лица, за исключением указанных выше, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность (религиозные организации, кроме того, должны переоформить на право безвозмездного срочного пользования) по своему желанию до 01.01.2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК.

В настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Если оно возникло у граждан ранее (до введения в действие ЗК), то оно сохраняется.

В отношении таких участков Федеральным законом от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установлен упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляется в особом (упрощенном) порядке, который определен ст. 3 указанного выше Федерального закона.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование осуществляет правомочия владения и пользования этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (п. 1 ст. 269 ГК).

Это правило соответствует общей норме, закрепленной в п. 2 ст. 264 ГК, в соответствии с которой лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договора с собственником.

Что касается правомочия распоряжения, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК).В соответствии с п. 3 ст. 264 ГК(в ред. от 26.06.2007г. № 118-ФЗ) владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Соответствующие изменения внесены Федеральным Законом от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ (ред. от 24.07.2007 г.) в Гражданский кодекс РФ. Ст. 270 ГК, предусматривающая право субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка, утратила силу.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведения для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, являются его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК (в ред. ФЗ от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ)).

Понятие, субъекты и содержание права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения – это также ограниченное вещное право на земельный участок. Оно приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Следует иметь в виду, что собственником таких земельных участков являются публичные образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

Поэтому земельные участки предоставляются, а точнее, предоставлялись на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в пожизненное наследуемое владение. Субъектами такого права могут быть только граждане.

В соответствии с п. 1 ст. 21 ЗК предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Что касается права пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенного гражданином до введения в действие Земельного кодекса, то оно сохраняется.

В отношении таких участков так же, как и для участков, принадлежащих гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок. (ФЗ от 30.06.2006г. № 93-ФЗ (ст.3)).

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального городского или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения осуществляется в упрощенном порядке.

Соответствующие изменения в связи с этим внесены в ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 18.12.2006 г.).

Сроки для такой регистрации права собственности законом не установлены.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК).

Что касается правомочия распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненного наследуемом владении, то таковое (распоряжение) не допускается, за исключением единственного случая – перехода права на земельный участок по наследству.

Понятие, субъекты и содержание частного сервитута на земельный участок, соотношение частного и публичного сервитутов на земельный участок

Сервитуты на земельные участки регулируются ст.ст. 216, 274-277 ГК и ст. 23 ЗК.

Под сервитутом понимается право пользования чужой вещью в установленных пределах (от lat. – servitus – служение вещи).

Согласно ст. 216 ГК сервитут относится к числу ограниченных вещных прав. Глава 17 ГК (ст. 274-277) посвящена более подробной регламентации сервитута как ограниченного права пользования чужим земельным участком.

В соответствии со ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между сервитуарием и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации.

Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута (сервитуария).

Сервитут может быть платным и бесплатным. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от сервитуария соразмерную плату за пользование участком.

Сервитуту как вещному праву присущ такой важный признак последнего как право следования. В случаях перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняет силу.

Прекращение сервитута урегулировано ст. 276 ГК. Сервитут может быть прекращен, во-первых, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен; во-вторых, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута в случаях, когда земельный участок, принадлежавший гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка.

Следует иметь в виду то, что сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК).

Согласно ст. 23 ЗК возможно установление частного и публичного сервитута, срочного или постоянного. Установление частного сервитута регламентируется, как указано выше, гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом, иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута происходит с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты устанавливаются, например, для прохода или проезда через земельный участок, размещение на земельных участках межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, забора воды и водопоя, свободного доступа к прибрежной полосе и др.

Публичный сервитут, как правило, носит безвозмездный характер. Однако, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитуты могут устанавливаться в отношении лесных участков. Лесной кодекс РФ (Федеральный закон от 04.12.2006 № 200-ФЗ) в ст. 9 закрепил право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут).

Следует отметить, что существование в современном законодательстве категории «публичных сервитутов» подвергается критике в литературе. Главную особенность этих сервитутов составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут стать субъективными вещными правами. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах (а по правилам п.2 ст.23 ЗК – еще и с учетом результатов общественных слушаний). В действительности ««публичный сервитут» представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкретный объект недвижимости – земельный участок, участок лесного фонда или водный объект- и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации» (Е.А.Суханов).