Понятие и виды ограниченных вещных прав на жилые помещения

К числу ограниченных вещных прав на жилые помещения следует отнести:

1. права членов семьи собственников жилого помещения;

2. право пользования жилым помещением по завещательному отказу;

3. право пользования жилым помещением по договору пожизненного

содержания с иждивением;

Ранее к числу вещных относились право пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника, для которого был характерен признак права следования (п.2 ст.292 ГК в старой редакции). В таком виде это право, неизвестное зарубежной правовой системе, обременяло недвижимость, следуя её судьбе, что сближало его с вещными правами(Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей (автор Е.А.Суханов).

Ст. 216 ГК, давая перечень вещных прав, не называет такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилого помещения. Можно предположить с учетом редакции ст. 216 ГК, что эта норма не содержит исчерпывающего перечня вещных прав. Право членов семьи собственника жилого помещения, в т.ч. бывших, подпадало под признаки вещных прав, закрепленные в п. 2 и 3 ст. 216 ГК: право следования и абсолютный характер защиты.

В связи с изменениями, внесенными в п. 2 ст. 292 ГК (ФЗ от 30.12. 2004 г. № 213 ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому вопрос о вещно-правовой природе этого права в настоящее время является спорным.

Несмотря на это, П.В. Крашенинников в работе «Жилищное право» 2005 г., обозначая круг членов семьи собственника жилого помещения, неосновательно включает туда следующие четыре категории граждан.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения в узком смысле данного термина^[4].

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи^[5].

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности, на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу^[6].

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья^[7].

Охарактеризуем кратко отмеченные нами выше права на жилое помещение, которые следует относить к ограниченным вещным правам.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, имеют право пользования законным жилым помещение наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

К членам семьи собственника, условно говоря, можно отнести следующих лиц:

Во-первых, его супруг, дети, его родители (для этой категории лиц необходимо совместное проживание с собственником и наличие родства с собственником);

Во-вторых, это другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (они должны быть вселены собственником в качестве членов своей семьи);

В-третьих, в исключительных случаях членами семьи могут быть признаны иные граждане (фактические супруги, опекуны, знакомые), если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст. 31 ЖК).

Обратимся к анализу права пользования жилым помещением по завещательному отказу. Наследодатель вправе оставить на случай смерти в завещании любое распоряжение. К числу таких распоряжений относится завещательный отказ (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК).

Завещательный отказ (легат) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев). У последних возникает обязательственное право требования от наследника исполнения этой обязанности.

В п. 2 ст. 1137 ГК выделено правило о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставления другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением и его определенной частью.

Право пользования отказополучателя является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя или иной срок, указанный наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования прекращается.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК).

Смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращения права пользования отказополучателя помещением (п. 2 ст. 1137 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленным по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающим из завещательного отказа.

Право пользования отказополучателя является обременением права собственности наследника, поэтому регистрация должна проводиться в рамках государственной регистрации прав собственности наследника как обременение путем отражения соответствующей записи в 3 подразделе ЕГРП (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации под редакцией П.В.Крашенниникова М., Статут, 2005).

Статьей 34 ЖК предусмотрено право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением урегулирован гл. 33 ГК. Рента предоставляется получателю не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. В соответствии со ст. 605 ГК указанные обязательства прекращаются со смертью получателя ренты.

Плательщик ренты, будучи собственником, может распорядиться недвижимым имуществом только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК).

Право пользования помещением получателем ренты обременяет право собственности плательщика ренты. Обременение возникает в силу закона. Государственная регистрация обременения, возникающего в силу закона, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности плательщика ренты на жилое помещение.

К пользованию жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила, предусмотренные ст. 33 ЖК, в том числе в отношении солидарной с собственником (плательщиком ренты), ответственности получателя ренты по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Иное может быть установлено соглашением между собственником и гражданином – получателем ренты.