II. В каких случаях банк вправе обратиться в суд?

Законом установлены определенные основания для подачи в суд, соблюдение которых обязательно для банков. Например, сама по себе одна просрочка по кредитному договору не является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки и реализации его с торгов.

Но в данном вопросе есть один нюанс. Правовые основания для взыскания всей суммы задолженности одни, а для обращения взыскания на предмет ипотеки другие, более лояльные к заемщику. То есть банк вправе сначала взыскать долг, а позже, дождавшись оснований, обратить взыскание на квартиру. Конечно, на практике оба эти требования заявляются банками в одном иске только после наступления оснований для обращения взыскания на квартиру.

Основаниями для взыскания всей суммы задолженности через суд являются:

нарушение срока, установленного для возврата одного аннуитетного платежа;

непродление договора страхования предмета ипотеки от риска утраты и повреждения;

необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества.

Основаниями для обращения взыскания на предмет ипотеки являются:

наличие четырех и более просрочек в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (банки редко используют это основание для обращения в суд, так как если заемщик погашает задолженность, пусть даже с небольшим нарушением сроков, обращаться в суд нецелесообразно);

сумма просроченной задолженности составляет более чем 5% от стоимости предмета ипотеки (напомним, что до выставления требования сумма просрочки равняется сумме не уплаченных в срок аннуитетов и пеней, а после направления требования о досрочном возврате кредита сумма просроченной задолженности составляет всю сумму кредита, начисленных процентов и пеней, что, как правило, больше чем 5% от стоимости объекта);

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, т.е. когда заемщик спустя три месяца не погасил полностью ни один аннуитетный платеж.

Необходимо иметь в виду, что банк вправе подать в суд иск и до наступления названных обстоятельств. Для суда важно, чтобы эти обстоятельства состоялись на момент принятия решения суда, а не на дату обращения в суд. Но на практике банк не идет в суд до наступления одного из этих обстоятельств, каждое из которых является самостоятельным основанием для подачи в суд иска и обращения взыскания на предмет ипотеки. Если же указанные обстоятельства отсутствуют, то суд отказывает в обращении взыскания на предмет ипотеки.