Рыночная и Инвестиционная стоимость недвижимости. Принципы оценки

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255): рыночная; инвестиционная; ликвидационная; кадастровая.

Согласно п. ФСО № 2 (п. 6) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться следующими положениями:

1) рыночную стоимость имеют те объекты оценки, которые способны удовлетворять конкретные потребности (принцип полезности);

2) рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей (один покупатель – монопсония) (принцип спроса и предложения);

3) рыночная стоимость не может превышать затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

4) рыночная стоимость зависит от ожидаемой величины продолжительности и вероятности получения дохода или выгод (принцип ожидания);

5) рыночная стоимость изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

6) рыночная стоимость зависит от внешних факторов, определяющих условия использования объектов (принцип внешнего влияния);

7) рыночная стоимость определятся исходя из наиболее вероятного использования объекта, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате чего ее расчетная величина будет максимальной.

Это стоимость для «финансового» покупателя, так как он вносит только капитал.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц для установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целей использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке необязателен (п. 8 ФСО № 2).

Это стоимость для «стратегического» покупателя. Включает в себя синергетический эффект и другие преимущества, которые ожидает получить стратегический покупатель.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции[1] для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (п. 9 ФСО № 2).

Применяется в следующих случаях:

· когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации;

· если есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (п. 9 ФСО № 2).