Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Метод распределения
|
|
12.1. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка).
12.2. Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:
1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0, 01-0, 1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0, 667);
2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.
12.3. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (КL), то стоимость земли (VL) определяется как: VL = КL × VO.
Пример 1:
Доля стоимости земли под промышленными объектами определена в 0, 1. Стоимость единого объекта недвижимости определена в 1 млн. руб. Стоимость земли равна 1 млн. руб. × 0, 1 = 100 тыс. руб.
Пример 2:
| Объекты | Цена единого объекта × | Доля земли = | Стоимость земли / | Площадь земельного участка = | Удельная стоимость земли |
| Объект 1 | 2 000 000 € | 0, 20 | 400 000 € | 2 га | 200 000 €/га |
| Объект 2 | 1 200 000 € | 0, 25 | 300 000 € | 1, 6 га | 187 000 €/га |
| Объект оценки | 0, 5 га | ||||
| Стоимость земли в составе объекта оценки = (200 000+ 187 000)/2× 0, 5 = 96750 € |
12.4. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL=(1-КВ)× VO. Например, доля улучшений составляет 0, 8 в стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость единого объекта - 1 млн €. Стоимость земли равна: (1-0, 8)× 1 млн. € =200 тыс. €.
12.5. Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства (VВ) и доля имеющихся улучшений в общей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в качестве аналогов (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL=(1-КВ)× VB /КВ.
Пример:
| Объекты | Стоимость улучшений | Цена застроенного земельного участка | Доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта |
| Объект 1 | 500 000 € | 600 000 € | 0, 83 |
| Объект 2 | 600 000 € | 700 000 € | 0, 85 |
| Объект 3 | 700 000 € | 800 000 € | 0, 87 |
| Среднее значение | 0, 85 | ||
| Объект оценки (земельный участок, на котором планируется застройка) | 500 000 € (предполагаемая стоимость строительства) | ||
| Стоимость земли = (1-0, 85)× 500 000/0, 85 = 117 647 € |